路線価 (2023) 東京都三鷹市下連雀3-261-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 三鷹市東京都三鷹市下連雀３丁目２６１番７外
価格時点	2023 年
駅名	三鷹駅 から 380m
路線価
1坪当たり	1坪 436万3,920 円
1平米当たり	1平米 132万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億6,200万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 562万200 円 1平米 170万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2億6,300万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 565万3,260 円／坪 1平米 171万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏内の範囲はＪＲ中央線沿線等の普通商業地域である。需要者の中心は都内及び隣接県内の自社ビル目的の一般法人及び個人、不動産投資目的の法人及び個人等である。中央通り沿いで三鷹駅南口からの接近性及び連続性が良好で、繁華性は比較的高い。新型コロナ禍の影響は減少し地価は上昇傾向にある。取引規模がまちまちの為、総額での中心価格帯は把握し難いが、世評での地価水準は㎡当たり１８０万円前後とみられる。 (2) 同一需給圏は、武蔵野市及びその周辺市区で、主にＪＲ中央線及び京王線沿線の駅前商圏の中心商業地域又はその周辺の近隣商業地域と判定。需要の中心は一般事業法人や投資法人、富裕層投資家が想定される。低層階を店舗とする事務所ビルやマンションが多い地域で、更地での供給は稀であり、画地規模や立地条件による取引価格の差異は大きい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) ＪＲ中央線三鷹駅その他駅周辺の商業地域の事例を採用した比準価格は、商業地取引の市場実態を反映する実証性の高い価格であり、収益価格はビル投資採算性を示す価格である。対象標準地は自用ビル目的及び収益ビル目的の需要が見込まれるので、比準価格に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ三鷹市及び武蔵野市内の他の価格水準の近い商業地の標準地との価格のバランス及び変動率を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 典型的な需要者は収益性及び市場で取得可能な価格水準を其々重視する。比準価格は広域的な同一需給圏よりＪＲ中央線の駅前商業地域に存する事例を主に採用。地域要因の格差も妥当な範囲内であり説得力のある価格が求められた。収益価格は高層の店舗事務所ビルを想定し、標準地の収益性を適切に反映した価格が求められた。以上より、比準価格と収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三鷹駅南方
距離	380 m
土地の状態
土地面積	46.6 坪 (154 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三鷹市東京都三鷹市下連雀３丁目２６１番７外
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	10 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	中高層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	13 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)三鷹駅に近く中央通り沿いの繁華性のある中高層の店舗兼事務所等が多い商業地域であり、特段の地域要因の変動はなく、今後とも現状を維持するものと予測する。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)三鷹駅前の中央通り沿いの中高層店舗兼共同住宅、店舗事務所ビルが多い商業地であり、概ね現況どおり推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 591万7,740 円 1平米 179万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 591万7,740 円 1平米 179万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 591万7,740円 1平米 179万円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 545万4,900円 1平米 165万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 591万7,740円 1平米 179万円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 545万4,900円 1平米 165万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ禍の影響が減少し、金融緩和の継続等により当市における商業地需要は旺盛であり、地価は上昇傾向で推移している。 (2)人口及び高齢化率は微増傾向。景気等の先行き不透明感はあるが当市の不動産市場における購買意欲は安定している。
地域要因
(1)特に地域要因の変動はない。駅接近性が優る中央通り沿いの商業地域であり、新型コロナ禍の影響が減少し、需要は堅調で地価はやや上昇している。 (2)駅前中央通り沿いの商業地域であり、高度利用が可能なことから店舗兼共同住宅素地等としての引き合いは従来強い。地価は上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は特にない。対象標準地は個別的要因がないが、代替・競争関係にある土地と比較して競争力は中位である。 (2)特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＴ（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市下連雀３丁目２６１番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万3,647 円／平米 298万7,457 円／坪
推定価格 平米 坪	96万2,337 円／平米 318万1,486 円／坪
標準価格 平米 坪	172万4,618 円／平米 570万1,587 円／坪
査定価格 平米 坪	172万 円／平米 568万6,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＡＴ（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	武蔵野市
地域	東京都三鷹市下連雀３丁目２６１番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	112万1,470 円／平米 370万7,580 円／坪
推定価格 平米 坪	114万9,507 円／平米 380万270 円／坪
標準価格 平米 坪	185万1,058 円／平米 611万9,598 円／坪
査定価格 平米 坪	185万 円／平米 611万6,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴМ（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	武蔵野市
地域	東京都三鷹市下連雀３丁目２６１番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	108万8,647 円／平米 359万9,067 円／坪
推定価格 平米 坪	107万6,086 円／平米 355万7,540 円／坪
標準価格 平米 坪	180万5,513 円／平米 596万9,026 円／坪
査定価格 平米 坪	181万 円／平米 598万3,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＤＹ（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都三鷹市下連雀３丁目２６１番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	151万6,716 円／平米 501万4,263 円／坪
推定価格 平米 坪	155万4,221 円／平米 513万8,255 円／坪
標準価格 平米 坪	168万9,371 円／平米 558万5,061 円／坪
査定価格 平米 坪	169万 円／平米 558万7,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	252 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＴ（公）５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	国分寺市
地域	東京都三鷹市下連雀３丁目２６１番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	111万5,501 円／平米 368万7,846 円／坪
推定価格 平米 坪	121万4,313 円／平米 401万4,519 円／坪
標準価格 平米 坪	188万2,656 円／平米 622万4,061 円／坪
査定価格 平米 坪	188万 円／平米 621万5,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	438 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情