路線価 (2023) 東京都三鷹市上連雀9-91-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 三鷹市東京都三鷹市上連雀９丁目９１番４
価格時点	2023 年
駅名	三鷹駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 112万4,040 円
1平米当たり	1平米 34万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	8,820万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 146万4,558 円 1平米 44万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	8,840万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 146万7,864 円／坪 1平米 44万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏の範囲は、ＪＲ中央線沿線の三鷹市及びその周辺市内に存する準幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者層は主に上記圏域からの取得者が多く、地積が大きい場合にはマンションデベロッパ－も需要者となる。当該標準地は三鷹駅からバス利用ながら、地価はやや上昇で推移している。取引される画地面積は様々で総額による価格帯の把握は難しい。単価は１㎡あたり４０万円台から５０万円程度までのものが多い。 (2) 同一需給圏は三鷹市を中心に周辺他市を含む幹線又は準幹線道路沿いの路線商業地域である。需要の中心は自用の店舗兼居宅等の取得を目的とする個人、店舗兼共同住宅等の収益用賃貸ビルの建設を目的とする法人又は個人等が想定される。地域の市況は景気の回復に伴い堅調で地価は緩やかな上昇傾向である。取引の中心価格帯は４０万円／㎡から５０万円／㎡程度と思われるが、画地規模は様々で特に一定していない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　当該地域は準幹線道路沿いの路線商業地域で、収益物件の取引も見られるが賃料が地価に見合うほどは収受できておらず、収益性が地価に充分反映されているとは言い難い。比準価格は三鷹市内及び隣接する武蔵野市内の類似地域における規範性の高い取引事例を採用のうえ試算したもので信頼性が高い。本件では比準価格を中心に収益価格を勘案し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は最寄駅からやや距離のある路線商業地域である。比準価格は対象地と類似性の高い取引事例を採用し、比較検討を行っており信頼性は高いと判断する。収益価格は比準価格よりやや低位に試算されたが、投資対象としての収益性を検討する有力な指標であり、需要者の意思決定を左右する価格である。従って、比準価格をやや重視するが、収益価格も関連づけ、代表標準地との均衡に留意して対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三鷹駅南西方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	60.2 坪 (199 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼住宅、共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三鷹市東京都三鷹市上連雀９丁目９１番４
標準地の範囲
東	20 m
西	40 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	18 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小売店舗、中低層の店舗兼共同住宅が見られる商業地として熟成しており、今後とも現状を維持していくものと予測する。地価水準はやや上昇で推移している。 (2)準幹線道路沿いの住商混在地域であるが地域要因に大きな変化はなく現状程度で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階程度の店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 146万4,558 円 1平米 44万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 151万7,454 円 1平米 45万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 146万4,558円 1平米 44万3,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 142万1,580円 1平米 43万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 151万7,454円 1平米 45万9,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 142万1,580円 1平米 43万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症は収束しつつあり景気は横ばいで推移している。三鷹市は人口は増加傾向、地価はやや上昇傾向で推移している。 (2)新型コロナウイルスの影響は解消傾向にあり、景気の回復及び低金利により市内の不動産市況も概ね上昇傾向である。
地域要因
(1)準幹線道路沿いの路線商業地域で、店舗需要は弱いものの住宅地としての需要はある。地価はやや上昇で推移している。 (2)最寄駅からやや距離のある路線沿いの商業地域で不動産の需要は底堅い。特に地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＮＭ（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市上連雀９丁目９１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	40万2,966 円／平米 133万2,206 円／坪
推定価格 平米 坪	41万4,249 円／平米 136万9,507 円／坪
標準価格 平米 坪	45万1,252 円／平米 149万1,839 円／坪
査定価格 平米 坪	45万1,000 円／平米 149万1,006 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＡ（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市上連雀９丁目９１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	51万4,523 円／平米 170万1,013 円／坪
推定価格 平米 坪	53万3,424 円／平米 176万3,500 円／坪
標準価格 平米 坪	47万8,837 円／平米 158万3,035 円／坪
査定価格 平米 坪	47万9,000 円／平米 158万3,574 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＯＨ（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市上連雀９丁目９１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万5,640 円／平米 114万2,686 円／坪
推定価格 平米 坪	33万8,863 円／平米 112万281 円／坪
標準価格 平米 坪	41万4,258 円／平米 136万9,537 円／坪
査定価格 平米 坪	41万4,000 円／平米 136万8,684 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＡＴ（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	武蔵野市
地域	東京都三鷹市上連雀９丁目９１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	39万3,546 円／平米 130万1,063 円／坪
推定価格 平米 坪	39万8,269 円／平米 131万6,677 円／坪
標準価格 平米 坪	42万6,869 円／平米 141万1,229 円／坪
査定価格 平米 坪	42万7,000 円／平米 141万1,662 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情