土地路線価格
このエントリーをはてなブックマークに追加

路線価 (2023) 東京都三鷹市新川1-5-3 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 三鷹市
東京都三鷹市新川1丁目5番3 (三鷹)
  • 周辺状況: 商業地 (店舗、事業所、住宅等が混在する近隣商業地域)
  • 仙川駅 から 1200m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
102万4,860
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
31万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 三鷹市東京都三鷹市新川1丁目5番3
価格時点 2023
駅名 仙川駅 から 1200m
路線価
1坪当たり 1坪 102万4,860
1平米当たり 1平米 31万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月01日
鑑定評価額 総額
8,650万
(220 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 129万9,258
1平米 39万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月20日
鑑定評価額 総額
8,580万
(220 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 128万9,340 円/坪
1平米 39万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は三鷹市及び隣接市区内で、中小規模の共同住宅や店舗兼共同住宅等が見られる最寄駅から概ね徒歩圏に所在する路線沿いの混在地域と判定。用途の多様性を有し、規模に応じて、事業目的あるいは収益目的の法人または個人の需要者が想定される。駅から徒歩10分圏の纏まった規模の土地はマンション用地としての引き合いが強い。なお、需要者が多様で中心価格帯は把握し難い。

(2) 同一需給圏は三鷹市及び調布市の準幹線街路沿いなどに位置する商住混在の近隣商業地域と判定した。最寄駅からはやや離れたバス路線沿いにあり、地縁を有する個人又は法人事業者が自用地として取得し、店舗又は事業所に住宅を併用した土地利用が多い。取引の中心価格帯は画地規模の大小があるが単価40万円/㎡前後が相場として把握される。近隣地域の地価は新型コロナ禍の影響が緩和し引き続き上昇傾向で推移している。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 多様な需要者が想定され、収益性や事業上の利便性等を其々重視する。比準価格は同一需給圏内の比較的広幅員の路線沿いに存する高度利用が可能な事例を主に採用しており、規範性のある価格が求められたものと思料する。また収益価格は3階建ての店舗兼共同住宅を想定して適切に求められた。以上より、代表標準地の価格との検討を踏まえ、比準価格と収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 採用事例は場所的同一性が高い商業地事例を中心に収集した。各事例の補修正は適切であり、適正な比準価格が得られた。一方、収益価格は適正な手続きを踏まえたが、バス便地域で賃貸市場が未成熟なためやや低位に求められた。他方、需要者は自己使用目的が中心であり、収益性はあまり重視されない傾向がある。従って、比準価格を重視して、収益価格を参考に留めて、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

交通
交通施設 仙川駅 北西方
距離 1200 m
土地の状態
土地面積 66.5 坪 (220 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 2 m
現況 事務所兼共同住宅
構造 鉄骨造:S
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 3F
地下階数 B0
周辺の利用状況 店舗、事業所、住宅等が混在する近隣商業地域
接面道路の状況
方位 南西
道路幅員 9.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 近隣商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 90
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 三鷹市東京都三鷹市新川1丁目5番3
標準地の範囲
50 m
西 60 m
20 m
0 m
標準的使用
標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口 12 m
奥行き 18 m
面積 220 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない。
街路 9.5m 都道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 近隣商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 90
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)都道沿いに低層店舗兼共同住宅や店舗併用住宅、マンション等が見られる地域であり、老朽建物の建替が徐々に進むほかは概ね現況通りで推移するものと予測する。

(2)特段の変動要因はなく、現状を維持しながら推移していくものと予測される。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 中低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 133万8,930
1平米 40万5,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 130万9,176
1平米 39万6,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 133万8,930
1平米 40万5,000
前年から次年への変動率 2.3 %
2022年
1坪 126万9,504
1平米 38万4,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 130万9,176
1平米 39万6,000
前年から次年への変動率 1.6 %
2019年
1坪 126万9,504
1平米 38万4,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)景気等の先行き不透明感はあるが、当市の不動産市場は堅調である。なお、選別化は進んでいる。

(2)新型コロナ禍の影響は緩和されて当市の不動産価格は緩やかな上昇基調で推移している。

地域要因
(1)最寄駅徒歩圏のバス通り沿いの地域であり、高度利用が可能で希少性を有する。地価は緩やかな上昇傾向が見られた。

(2)最寄駅からは遠隔の都道沿いの近隣商業地域。周辺環境に格別の変化は見られない。

個別的要因 (1)特段の変動は認められない。

(2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 OH(公)5
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 三鷹市
地域 東京都三鷹市新川1丁目5番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
42万3,934 円/平米
140万1,526 円/坪
推定価格 平米
43万1,489 円/平米
142万6,503 円/坪
標準価格 平米
43万3,657 円/平米
143万3,670 円/坪
査定価格 平米
43万4,000 円/平米
143万4,804 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 10 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 近郊整備地帯
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 OH(公)5
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 三鷹市
地域 東京都三鷹市新川1丁目5番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
35万1,604 円/平米
116万2,403 円/坪
推定価格 平米
36万746 円/平米
119万2,626 円/坪
標準価格 平米
39万9,497 円/平米
132万737 円/坪
査定価格 平米
39万9,000 円/平米
131万9,094 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 OH(公)5
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 三鷹市
地域 東京都三鷹市新川1丁目5番3
区域区分 市街化区域
用途地域 準住居地域
価格
取引価格 平米
40万7,909 円/平米
134万8,547 円/坪
推定価格 平米
41万1,108 円/平米
135万9,123 円/坪
標準価格 平米
39万9,134 円/平米
131万9,537 円/坪
査定価格 平米
39万9,000 円/平米
131万9,094 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 30 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 近郊整備地帯
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 NM(公)5
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 三鷹市
地域 東京都三鷹市新川1丁目5番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
42万2,874 円/平米
139万8,021 円/坪
推定価格 平米
40万8,792 円/平米
135万1,466 円/坪
標準価格 平米
41万7,561 円/平米
138万457 円/坪
査定価格 平米
41万8,000 円/平米
138万1,908 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 9 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 北西
側道幅員1 5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 OH(公)5
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 三鷹市
地域 東京都三鷹市新川1丁目5番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
47万8,585 円/平米
158万2,202 円/坪
推定価格 平米
48万8,157 円/平米
161万3,847 円/坪
標準価格 平米
53万6,436 円/平米
177万3,457 円/坪
査定価格 平米
53万6,000 円/平米
177万2,016 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 9 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
このエントリーをはてなブックマークに追加