路線価 (2023) 東京都三鷹市上連雀2-865-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 三鷹市東京都三鷹市上連雀２丁目８６５番１１
価格時点	2023 年
駅名	三鷹駅 から 430m
路線価
1坪当たり	1坪 271万920 円
1平米当たり	1平米 82万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1億9,800万 円 (189 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 347万1,300 円 1平米 105万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1億9,800万 円 (189 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 347万1,300 円／坪 1平米 105万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は三鷹市、武蔵野市を中心として隣接市区も含む比較的広幅員の道路に面する商業地域、商住混在地域である。主な需要者は投資目的の個人、法人が見込まれ、大規模画地についてはマンション開発事業者も見込まれる。三鷹駅徒歩圏に位置しており需要は底堅い。価格帯は用途の多様性を有することから取引される画地規模等により取引価格に幅があるため一定の価格水準は把握し難いが、同様の立地条件等の物件において概ね１００万円／㎡程度である。 (2) 同一需給圏は武蔵野市、三鷹市及びその隣接市においてＪＲ中央線、他社各路線の各駅周辺に形成される商業地域である。需要者は当該地域において事務所、店舗付共同住宅の敷地として土地を取得する法人、投資家、不動産業者等である。対象標準地は最寄駅徒歩圏で、幹線道路沿いに位置し土地需要は底堅く、コロナ禍の影響も回復しつつある。土地取引の中心価格帯は個別性が強いため、把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中高層の店舗付マンション等の多い既成商業地域である。周辺には店舗、事務所、共同住宅等の収益物件も見られており賃貸市場は比較的に安定しているが、土地価格に見合った賃料水準は形成されていないため収益価格はやや低位に求められた。従って、不動産市場の実態を反映した実証的、客観的な比準価格を標準として、収益性を反映した収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地の存する近隣地域は幹線道路沿いに高層店舗付共同住宅が建ち並ぶ既成商業地域である。現実の取引事例は価格判定の基礎となるものであり、比準価格は実証的な価格である。一方、収益価格は収益目的の投資家等には投資採算性を反映する説得力のある価格であるが、試算に当たっては想定項目も多い。よって比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	三鷹駅南西方
距離	430 m
土地の状態
土地面積	57.2 坪 (189 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗付マンション等の多い既成商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	99 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	497 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三鷹市東京都三鷹市上連雀２丁目８６５番１１
標準地の範囲
東	40 m
西	0 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	20 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし。
街路	１６ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層の店舗付マンション等の多い既成商業地域である。地域の状況に影響を与えるであろう特段の地域要因は見受けられないため、当面の間において現状を維持して推移していくものと予測される。 (2)幹線道路沿いに中高層店舗付共同住宅が建ち並ぶ既成商業地域であり、特段の価格変動要因はなく、今後も現況のまま推移すると予測される。コロナ禍の影響は回復しつつあり、地価水準は上昇傾向が継続している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 353万7,420 円 1平米 107万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 353万7,420 円 1平米 107万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 353万7,420円 1平米 107万円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 337万2,120円 1平米 102万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 353万7,420円 1平米 107万円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 337万2,120円 1平米 102万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルスの影響は解消されつつあり、ワクチン供給に伴う経済活動の再開、低金利を背景として地価は上昇基調で推移している。 (2)景気は緩やかに持ち直しており、三鷹市における不動産取引価格の変動率は全体的に上昇傾向にある。
地域要因
(1)中高層の店舗付マンション等の多い既成商業地域であり、地域要因の変動は特に認められない。 (2)幹線道路沿いに中高層店舗付共同住宅が存する商業地域であり、地域要因に特に変動はない。今後は景気動向と共に推移するものと予測される。
個別的要因	(1)個別的要因に係る価格形成要因の変動は特にない。個別的要因に基づく競争力は代替・競争関係にある他の不動産と比較して概ね普通程度である。 (2)特に個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＴ（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市上連雀２丁目８６５番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万3,647 円／平米 298万7,457 円／坪
推定価格 平米 坪	95万2,518 円／平米 314万9,025 円／坪
標準価格 平米 坪	107万7,509 円／平米 356万2,245 円／坪
査定価格 平米 坪	108万 円／平米 357万480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＭ（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	武蔵野市
地域	東京都三鷹市上連雀２丁目８６５番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	95万662 円／平米 314万2,889 円／坪
推定価格 平米 坪	91万7,162 円／平米 303万2,138 円／坪
標準価格 平米 坪	105万586 円／平米 347万3,237 円／坪
査定価格 平米 坪	105万 円／平米 347万1,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＡＴ（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	武蔵野市
地域	東京都三鷹市上連雀２丁目８６５番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	112万1,470 円／平米 370万7,580 円／坪
推定価格 平米 坪	114万9,507 円／平米 380万270 円／坪
標準価格 平米 坪	105万5,562 円／平米 348万9,688 円／坪
査定価格 平米 坪	106万 円／平米 350万4,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＡＴ（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都三鷹市上連雀２丁目８６５番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	94万9,270 円／平米 313万8,287 円／坪
推定価格 平米 坪	96万6,357 円／平米 319万4,776 円／坪
標準価格 平米 坪	108万5,794 円／平米 358万9,635 円／坪
査定価格 平米 坪	109万 円／平米 360万3,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	24.9 m
舗装状況	記載無
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情