路線価 (2023) 東京都武蔵野市中町3-1596-11外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 武蔵野市東京都武蔵野市中町３丁目１５９６番１１外
価格時点	2023 年
駅名	三鷹駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 181万8,300 円
1平米当たり	1平米 55万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2億4,600万 円 (346 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 235万3,872 円 1平米 71万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2億4,600万 円 (346 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 235万566 円／坪 1平米 71万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は武蔵野市を中心に周辺他市の幹線又は準幹線道路沿いの近隣商業地域である。需要の中心は事務所ビル等の建築を目的とする法人、収益用賃貸ビルを建設する目的の法人又は個人等が想定される。三鷹駅付近の市況は堅調で地価は概ね上昇傾向である。取引の中心価格帯は１㎡当たり６５万円から７５万円程度と思われるが、画地規模は様々で特に一定していない。 (2) 同一需給圏は武蔵野市、三鷹市を中心として隣接市区も含む比較的広幅員の道路に面する近隣商業地域、混在住宅地域である。主な需要者は多様な業種の事業者や投資目的の個人、法人等が見込まれ、大規模画地についてはマンション開発事業者も見込まれる。価格帯は用途の多様性を有することから取引される画地規模等により取引価格に幅があるため一定の価格水準の把握は難しいが、同様の画地規模、立地条件等の物件においては概ね７０万円／㎡程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は三鷹駅北方の近隣商業地域である。比準価格は対象地と類似性の高い取引事例を採用し、比較検討を行っており信頼性は高いと判断する。収益価格は比準価格よりやや低位に試算されたが、投資対象としての収益性を検討する有力な指標であり、需要者の意思決定に影響する価格である。従って、比準価格をやや重視するが、収益価格も関連づけ、更に代表標準地との均衡に留意して調整を行い、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は中層の店舗付マンションの多い近隣商業地域である。周辺には店舗、事務所、共同住宅等の収益物件も見られており賃貸市場は比較的に安定しているが、土地価格に見合った賃料水準は形成されていないため収益価格はやや低位に求められた。従って、不動産市場の実態を反映した実証的、客観的な比準価格を標準として、収益性を反映した収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	三鷹駅　北方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	104.7 坪 (346 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中層の店舗付マンションの多い近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	武蔵野市東京都武蔵野市中町３丁目１５９６番１１外
標準地の範囲
東	0 m
西	35 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	20 m
面積	340 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域で今後とも現状を維持して推移するものと予測する。 (2)中層の店舗付マンションの多い近隣商業地域である。当面の間において現状を維持して推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 239万6,850 円 1平米 72万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 240万156 円 1平米 72万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 239万6,850円 1平米 72万5,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 228万4,446円 1平米 69万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 240万156円 1平米 72万6,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 228万4,446円 1平米 69万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルスの影響は解消傾向にあり、景気の回復及び低金利により市内の不動産市況も概ね上昇傾向である。 (2)新型コロナウイルスの影響は解消されつつあり、ワクチン供給に伴う経済活動の再開、低金利を背景として地価は上昇基調で推移している。
地域要因
(1)最寄駅からやや距離のある近隣商業地域であるが不動産の需要は底堅い。特に地域要因の変動は認められない。 (2)中層の店舗付マンションの多い近隣商業地域であり、地域要因の変動は特に認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に係る価格形成要因の変動は特にない。個別的要因に基づく競争力は代替・競争関係にある他の不動産と比較して概ね普通程度である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＯＨ（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	武蔵野市
地域	東京都武蔵野市中町３丁目１５９６番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	71万4,456 円／平米 236万1,992 円／坪
推定価格 平米 坪	73万2,317 円／平米 242万1,040 円／坪
標準価格 平米 坪	72万6,505 円／平米 240万1,826 円／坪
査定価格 平米 坪	72万7,000 円／平米 240万3,462 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＡＴ（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	武蔵野市
地域	東京都武蔵野市中町３丁目１５９６番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	74万521 円／平米 244万8,162 円／坪
推定価格 平米 坪	72万2,720 円／平米 238万9,312 円／坪
標準価格 平米 坪	69万8,280 円／平米 230万8,514 円／坪
査定価格 平米 坪	69万8,000 円／平米 230万7,588 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴМ（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	武蔵野市
地域	東京都武蔵野市中町３丁目１５９６番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	95万662 円／平米 314万2,889 円／坪
推定価格 平米 坪	95万4,427 円／平米 315万5,336 円／坪
標準価格 平米 坪	85万648 円／平米 281万2,242 円／坪
査定価格 平米 坪	85万1,000 円／平米 281万3,406 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＯＨ（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都武蔵野市中町３丁目１５９６番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	81万1,227 円／平米 268万1,916 円／坪
推定価格 平米 坪	81万7,717 円／平米 270万3,372 円／坪
標準価格 平米 坪	72万4,284 円／平米 239万4,483 円／坪
査定価格 平米 坪	72万4,000 円／平米 239万3,544 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＫＡ（公）５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都武蔵野市中町３丁目１５９６番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	51万4,523 円／平米 170万1,013 円／坪
推定価格 平米 坪	53万3,424 円／平米 176万3,500 円／坪
標準価格 平米 坪	69万4,563 円／平米 229万6,225 円／坪
査定価格 平米 坪	69万5,000 円／平米 229万7,670 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情