土地路線価格
このエントリーをはてなブックマークに追加

路線価 (2023) 東京都足立区東和2-45-3外 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 足立区
東京都足立区東和2丁目45番3外 (足立)
  • 周辺状況: 商業地 (小売店舗、事務所が建ち並ぶ路線商業地域)
  • 亀有駅 から 900m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
95万8,740
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
29万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 足立区東京都足立区東和2丁目45番3外
価格時点 2023
駅名 亀有駅 から 900m
路線価
1坪当たり 1坪 95万8,740
1平米当たり 1平米 29万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月08日
調査実施日 2022年12月24日
鑑定評価額 総額
5,330万
(141 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 124万9,668
1平米 37万8,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月09日
調査実施日 2022年12月23日
鑑定評価額 総額
5,290万
(141 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 123万9,750 円/坪
1平米 37万5,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は足立区内の普通商業地域、近隣商業地域及び路線商業地域であると判断した。繁華性は乏しいが背後地は住宅地となっているため、周辺居住者の消費需要を見込む個人・法人等の事業者が主な需要者と考えられる。需要者が多様であるため需要面積も異なり市場の土地の中心の価格帯を見出すのは困難である。

(2) 同一需給圏は、足立区内の普通商業地域、近隣商業地域及び路線商業地域であると判断した。主たる需要者は当該地域に地縁的選好性を有する個人・法人等の事業者が見込まれる。当該地域の後背地は住宅地域であり、周辺居住者の消費需要が見込めるため、店舗等の不動産取得需要は底固い。需要面積が多様であるため市場の土地の中心の価格帯を見出すのは困難である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は東和エリアを中心とする多数の信頼性ある取引事例を収集し、各要因を勘案のうえ求めており市場性を反映する価格である。収益価格は標準地が必ずしも純粋な投資採算性のみで判断される地域には存しないこと及び試算過程に想定部分を含むためやや信頼性が劣るものと思料される。従って比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 近隣地域は小売店舗、事務所が建ち並ぶ路線商業地域である。比準価格は、圏内の多数の類似する取引事例から試算されており、実証的であり精度が高い。一方、収益価格は店舗付共同住宅を建築することを想定して求められたものであり、商業地の地価水準を表しているといえる。本件においては、市場実態を反映している比準価格を重視し、収益性を反映している収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。

交通
交通施設 亀有駅北西方
距離 900 m
土地の状態
土地面積 42.6 坪 (141 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 300
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 台形
間口 1 m
奥行 1.2 m
現況 店舗、事務所兼住宅
構造 鉄骨造:S
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 3F
地下階数 B0
周辺の利用状況 小売店舗、事務所が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位 西
道路幅員 11 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 近隣商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 300
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 足立区東京都足立区東和2丁目45番3外
標準地の範囲
100 m
西 100 m
50 m
50 m
標準的使用
標準的使用 3階程度の店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口 11 m
奥行き 13 m
面積 143 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない。
街路 11m区道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 近隣商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 300
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 300
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)亀有駅からやや距離のある路線商業地域であるが、住宅地としての特性も有しており今後も現状のまま推移していくものと予測される。経済活動の正常化が進み地価水準は回復傾向にある。

(2)近隣地域は小売店舗、事務所が建ち並ぶ路線商業地域である。地域内においては、特段の変動要因は認められないことから、当面は現状を維持していくものと予測する。地価水準は上昇傾向と予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 3階程度の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 124万9,668
1平米 37万8,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 126万6,198
1平米 38万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 124万9,668
1平米 37万8,000
前年から次年への変動率 3.8 %
2022年
1坪 120万3,384
1平米 36万4,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 126万6,198
1平米 38万3,000
前年から次年への変動率 3 %
2019年
1坪 120万3,384
1平米 36万4,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)新型コロナ感染症は未だ未収束であるも経済活動が再開したのに加え、金融緩和政策の継続により地価は回復した。

(2)景気は感染症の影響が和らぐもとで、回復見込みだが、感染症や資源価格、金融為替市場の動向等及びその経済への影響等を十分注視する必要がある。

地域要因
(1)小売店舗、事務所が建ち並ぶ路線商業地域であるが繁華性は低い。地域要因の変動は認められない。

(2)小売店舗、事務所が建ち並ぶ路線商業地域であり、地域要因の変動は認められない。当該地域の地価は上昇傾向にある。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。また、個別的要因の格差率を変動させる市場性の変化も特に認められない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 R05(公)7421
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 足立区
地域 東京都足立区東和2丁目45番3外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
23万1,921 円/平米
76万6,731 円/坪
推定価格 平米
24万8,832 円/平米
82万2,639 円/坪
標準価格 平米
36万6,468 円/平米
121万1,543 円/坪
査定価格 平米
36万6,000 円/平米
120万9,996 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 R05(公)8635
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 足立区
地域 東京都足立区東和2丁目45番3外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
32万7,807 円/平米
108万3,730 円/坪
推定価格 平米
33万9,280 円/平米
112万1,660 円/坪
標準価格 平米
37万9,508 円/平米
125万4,653 円/坪
査定価格 平米
38万 円/平米
125万6,280 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 R05(公)7222
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 足立区
地域 東京都足立区東和2丁目45番3外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
36万5,400 円/平米
120万8,012 円/坪
推定価格 平米
37万1,786 円/平米
122万9,125 円/坪
標準価格 平米
37万7,831 円/平米
124万9,109 円/坪
査定価格 平米
37万8,000 円/平米
124万9,668 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 240
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 西
側道幅員1 4.5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 R05(公)4645
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 足立区
地域 東京都足立区東和2丁目45番3外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
36万9,619 円/平米
122万1,960 円/坪
推定価格 平米
36万115 円/平米
119万540 円/坪
標準価格 平米
38万6,805 円/平米
127万8,777 円/坪
査定価格 平米
38万7,000 円/平米
127万9,422 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 3.9 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 R05(公)7277
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 足立区
地域 東京都足立区東和2丁目45番3外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
32万9,297 円/平米
108万8,656 円/坪
推定価格 平米
36万3,662 円/平米
120万2,267 円/坪
標準価格 平米
38万1,597 円/平米
126万1,560 円/坪
査定価格 平米
38万2,000 円/平米
126万2,892 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
このエントリーをはてなブックマークに追加