路線価 (2023) 東京都足立区西新井1-1056-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 足立区東京都足立区西新井１丁目１０５６番７
価格時点	2023 年
駅名	大師前駅 から 210m
路線価
1坪当たり	1坪 119万160 円
1平米当たり	1平米 36万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	6,730万 円 (159 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 139万8,438 円 1平米 42万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	6,810万 円 (159 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 141万4,968 円／坪 1平米 42万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東武大師線大師前駅、東武伊勢崎線西新井駅、日暮里・舎人ライナー西新井大師西駅等から徒歩圏の価格水準が中位な商業地域が該当する。市場参加者は、大師参道沿いに商店街を形成している地域のため、当該地域に強い地縁的選好性を有する店舗経営者、賃貸住宅事業者等が中心である。中心となる価格帯は規模等により異なり、一概には把握し難いが、土地取引の場合、単価で４００～４５０千円／㎡程度である。 (2) 同一需給圏は足立区及び周辺市区内の鉄道駅近くの商業地域である。需要者の中心は、地縁性を有する自己使用目的の個人や法人のほか、投資用不動産の開発を目的とした不動産業者等である。商業系の需要は減退気味であるが、周辺住宅地価の上昇を背景に賃貸マンション用地の需要は堅調である。市場において取引の中心となる価格帯は、立地・規模等に応じて異なるため幅広いレンジとなっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市場で実際に取引された事例を基に試算しており、実証性、信頼性の高い価格である。一方、収益価格は、最有効使用の６階建店舗兼共同住宅を建設し、賃貸することを想定して試算した価格である。収益性が取引の指標として重視される商業地域では、十分に考慮する必要性のある価格である。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は西新井大師周辺に広がる商業地域で賃貸用物件も存するが、投資採算性に基づく賃料水準が形成されていないため、収益性が地価の形成へ影響する程度はやや低い。比準価格は、地域の特性が類似した商店街等に存する多数の信頼性ある取引事例を得られ、価格の精度は高い。以上より、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大師前駅西方
距離	210 m
土地の状態
土地面積	48.1 坪 (159 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗併用住宅等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	足立区東京都足立区西新井１丁目１０５６番７
標準地の範囲
東	35 m
西	25 m
南	15 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	12 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	７．２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大師参道という地域の特殊性から、他用途への転換及び新規参入が困難な地域である。よって、商業需要については厳しく、緩やかではあるが、商業地域の衰退化が避けられないものと予測する。 (2)西新井大師周辺に中層店舗兼住宅ビルが建ち並ぶ商業地域である。飲食店舗等の商業需要は停滞気味であるが、参拝客は戻りつつあり、地価は緩やかながら持ち直していくと予測した。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 144万4,722 円 1平米 43万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 145万4,640 円 1平米 44万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 144万4,722円 1平米 43万7,000円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2022年	1坪 139万5,132円 1平米 42万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 145万4,640円 1平米 44万円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 139万5,132円 1平米 42万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気の後退懸念もあり、景気動向は、依然不安定であるが、その一方で、不動産市場は、堅調に推移しており、地価の上昇幅は拡大している。 (2)世界的なインフレやエネルギーの供給不安が国内の景気を下押しする懸念があるが、不動産市場では需要が強まっており、地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)地域要因の変動は、ここ１年間において、特段観察されない。地価動向は、昨年の横ばいから、若干の上昇傾向に転じている。 (2)西新井大師への参道周辺にあった老朽化した店舗の建替えや改装は一巡したため、地域要因に特段の変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。二方路であり、代替・競争等の関係にある不動産と比べて、若干の優位性が認められる。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５（公）７３６５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区西新井１丁目１０５６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万3,476 円／平米 44万1,272 円／坪
推定価格 平米 坪	34万364 円／平米 112万5,243 円／坪
標準価格 平米 坪	45万2,011 円／平米 149万4,348 円／坪
査定価格 平米 坪	43万3,000 円／平米 143万1,498 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５（公）７３６５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区西新井１丁目１０５６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	54万9,404 円／平米 181万6,330 円／坪
推定価格 平米 坪	32万9,967 円／平米 109万871 円／坪
標準価格 平米 坪	43万8,786 円／平米 145万627 円／坪
査定価格 平米 坪	42万 円／平米 138万8,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	288 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５（公）７２２２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区西新井１丁目１０５６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	34万4,183 円／平米 113万7,869 円／坪
推定価格 平米 坪	34万8,313 円／平米 115万1,523 円／坪
標準価格 平米 坪	44万7,703 円／平米 148万106 円／坪
査定価格 平米 坪	42万9,000 円／平米 141万8,274 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５（公）６７４３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区西新井１丁目１０５６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万920 円／平米 102万7,902 円／坪
推定価格 平米 坪	32万248 円／平米 105万8,740 円／坪
標準価格 平米 坪	44万8,527 円／平米 148万2,830 円／坪
査定価格 平米 坪	43万 円／平米 142万1,580 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５（公）７４２１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区西新井１丁目１０５６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万968 円／平米 102万8,060 円／坪
推定価格 平米 坪	31万7,187 円／平米 104万8,620 円／坪
標準価格 平米 坪	47万2,708 円／平米 156万2,773 円／坪
査定価格 平米 坪	45万3,000 円／平米 149万7,618 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	294 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情