路線価 (2023) 東京都足立区千住2-39-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 足立区東京都足立区千住２丁目３９番１５
価格時点	2023 年
駅名	北千住駅 から 180m
路線価
1坪当たり	1坪 198万3,600 円
1平米当たり	1平米 60万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2億6,500万 円 (334 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 261万8,352 円 1平米 79万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2億6,400万 円 (334 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 261万1,740 円／坪 1平米 79万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、千住地域内において、比較的繁華性の高い商業地域が該当する。想定される需要者は、区内の店舗経営者、地元貸ビル業者に留まらず、チェーン展開を行う飲食・物販業者、規模によっては、マンションデベロッパー等の需要も想定され、多数の需要者が想定可能である。供給は限定的な為、需要は堅調である。中心となる価格帯は規模等により異なり、一概には把握し難いが、土地取引の場合、単価で７４０～８４０千円／㎡程度である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ常磐線等「北千住」駅を最寄駅とする荒川及び隅田川に挟まれた千住地域内の普通商業地域。需要者の中心は、同一需要圏内に地縁性を有する個人事業者や投資目的の個人または法人である。地域内の店舗は小規模な飲食店が中心であるが、「北千住」駅に近く新型コロナの影響下においても賃貸店舗に対する需要は相応に認められる。取引価格（総額）は画地規模によって様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格及び収益価格の２試算価格が求められた。比準価格は、市場で実際に取引された事例を基に試算しており、実証性、信頼性の高い価格である。一方、収益価格は、収益性が指向される商業地域では、十分に考慮する必要性のある価格である。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域内は事業者向けの自用店舗・事務所のほか、「北千住」駅に近く賃貸用の店舗事務所ビルや店舗共同住宅も多く見られ、収益性に留意する必要がある。但し、収益価格の査定に当たっては想定条件が多く、相対的な信頼性はやや劣る。よって、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	北千住駅北西方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	101 坪 (334 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	足立区東京都足立区千住２丁目３９番１５
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし。
街路	８．０ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)「千住一丁目市街地再開発事業」の完了により、街並みが一新され、道路幅員も拡幅された。居住人口の増加により、今後、一層の発展が期待される。他に特段の変動は予測されない。 (2)対面側の「千住一丁目市街地再開発事業」が完成し、前面道路の拡幅も行われ、歩行者の増加等の地域要因の変化も予想される。地価は、新型コロナが落ち着きを見せつつある中で、強含みで推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 269万7,696 円 1平米 81万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 269万4,390 円 1平米 81万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 269万7,696円 1平米 81万6,000円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2022年	1坪 249万6,030円 1平米 75万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 269万4,390円 1平米 81万5,000円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2019年	1坪 249万6,030円 1平米 75万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気の後退懸念もあり、景気動向は、依然不安定であるが、その一方で、不動産市場は、堅調に推移しており、地価の上昇幅は拡大している。 (2)新型コロナの影響は薄まりつつあるが、物価高や円安の影響に加え日銀の金融政策の動向に注意が必要である。
地域要因
(1)「千住一丁目市街地再開発事業」の完了後、特段の変動は認められない。地価は、上昇傾向で推移している。 (2)対面側の「千住一丁目市街地再開発事業」が完成し、前面道路の拡幅等も行われ、歩行者の増加等の地域要因の変化も期待される。
個別的要因	(1)画地条件等の個別的要因は標準的であり、代替・競争等の関係にある不動産と比べた優劣の程度に変化はなく、個別的要因の変動もない。 (2)対象標準地は地域における標準的な画地であり、競合不動産と比較して相応の市場競争力を有している。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５（公）７３６５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区千住２丁目３９番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	102万3,026 円／平米 338万2,124 円／坪
推定価格 平米 坪	107万2,131 円／平米 354万4,465 円／坪
標準価格 平米 坪	99万6,404 円／平米 329万4,112 円／坪
査定価格 平米 坪	99万6,000 円／平米 329万2,776 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５（公）７２２２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区千住２丁目３９番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	77万4,569 円／平米 256万725 円／坪
推定価格 平米 坪	80万2,453 円／平米 265万2,910 円／坪
標準価格 平米 坪	84万2,913 円／平米 278万6,670 円／坪
査定価格 平米 坪	84万3,000 円／平米 278万6,958 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	新防火
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５（公）７４２１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区千住２丁目３９番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	75万6,247 円／平米 250万153 円／坪
推定価格 平米 坪	80万1,622 円／平米 265万162 円／坪
標準価格 平米 坪	80万5,650 円／平米 266万3,479 円／坪
査定価格 平米 坪	80万6,000 円／平米 266万4,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５（公）８５０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区千住２丁目３９番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万5,099 円／平米 54万5,817 円／坪
推定価格 平米 坪	55万7,276 円／平米 184万2,354 円／坪
標準価格 平米 坪	77万5,071 円／平米 256万2,385 円／坪
査定価格 平米 坪	77万5,000 円／平米 256万2,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５（公）８６３５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区千住２丁目３９番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	49万2,914 円／平米 162万9,574 円／坪
推定価格 平米 坪	61万5,687 円／平米 203万5,461 円／坪
標準価格 平米 坪	79万9,594 円／平米 264万3,458 円／坪
査定価格 平米 坪	80万 円／平米 264万4,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情