路線価 (2023) 東京都足立区東綾瀬1-24-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 足立区東京都足立区東綾瀬１丁目２４番２
価格時点	2023 年
駅名	綾瀬駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 145万4,640 円
1平米当たり	1平米 44万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億1,700万 円 (204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 189万7,644 円 1平米 57万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	1億1,700万 円 (204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 189万7,644 円／坪 1平米 57万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 綾瀬駅を最寄駅とする駅徒歩圏の商業地域が、同一需給圏に該当する。需要者の中心は、賃貸マンション事業者、マンションデベロッパーを中心に、同一需給圏内に地縁的選好性を有する個人事業者の他、チェーン展開を行う店舗経営者の需要も想定される。取引の中心となる価格帯は規模等により一概には把握し難いが、土地取引の場合、単価で５５０，０００～６００，０００円／㎡程度と思料される。 (2) 同一需給圏は、綾瀬駅を中心とする区東部の幹線道路及び準幹線道路沿いの路線商業地域。需要者の中心は、区内に地縁性を有する個人事業者や投資目的の個人又は法人で、画地規模によってはマンション分譲業者も想定される。綾瀬駅から近く、新型コロナの影響が薄れつつあり、投資需要を中心に需要は持ち直している。取引価格（総額）は画地規模によって様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格及び収益価格の２試算価格が求められた。比準価格は、実証性、説得力の高い価格である。一方、収益価格は、対象不動産上に、賃貸用の建物を建設し、賃貸することを想定して試算した価格である。収益性が指向される商業地域では、十分に考慮する必要性のある価格である。以上により、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域内は事業者向けの自用店舗・事務所のほか、「綾瀬」駅に近いため賃貸用の店舗ビルや店舗共同住宅も比較的多く見られ、収益性に留意する必要がある。但し、収益価格の査定に当たっては想定条件が多く、相対的な信頼性はやや劣る。よって、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	綾瀬駅北東方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	61.7 坪 (204 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗兼共同住宅等が多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	足立区東京都足立区東綾瀬１丁目２４番２
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層の店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし。
街路	１５ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)綾瀬駅東口周辺地区地区計画が決定され、駅北側の開発計画も進行中である。これらが、当該エリアの発展に寄与するものと予測する。地価は、景気動向次第であるが、上昇傾向を維持して推移するものと思料する。 (2)川の手通り沿いに飲食店舗や店舗共同住宅が見られる路線商業地域で、地域内に格別の変動要因はなく当面現状を維持してゆくものと予測する。新型コロナの影響で店舗需要に弱い動きが見られるものの、地価は底堅い。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層の店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 196万458 円 1平米 59万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 191万7,480 円 1平米 58万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 196万458円 1平米 59万3,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 182万4,912円 1平米 55万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 191万7,480円 1平米 58万円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 182万4,912円 1平米 55万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気の後退懸念もあり、景気動向は、依然不安定であるが、その一方で、不動産市場は、堅調に推移しており、地価の上昇幅は拡大している。 (2)ウィズコロナの下で景気は緩やかに持ち直しているものの、物価上昇、供給面での制約等が地価にも影響を及ぼしている。
地域要因
(1)既成の商業地域で、既に成熟しており、地域要因の変動は認められない。地価は、引き続き上昇傾向にあり、その上昇幅は、拡大している。 (2)店舗共同住宅や共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域として成熟しており、地域要因に特段の変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。画地条件等の個別的要因は標準的であり、代替・競争等の関係にある不動産と比べた優劣の程度に変化はない。 (2)対象標準地は地域における標準的な画地であり、競合不動産と比較して相応の市場競争力を有している。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５（公）１０１５６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区東綾瀬１丁目２４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	69万6,225 円／平米 230万1,720 円／坪
推定価格 平米 坪	71万1,772 円／平米 235万3,118 円／坪
標準価格 平米 坪	58万7,271 円／平米 194万1,518 円／坪
査定価格 平米 坪	58万7,000 円／平米 194万622 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５（公）７９３５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区東綾瀬１丁目２４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万9,220 円／平米 82万3,921 円／坪
推定価格 平米 坪	36万8,846 円／平米 121万9,405 円／坪
標準価格 平米 坪	38万8,259 円／平米 128万3,584 円／坪
査定価格 平米 坪	38万8,000 円／平米 128万2,728 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５（公）６２０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区東綾瀬１丁目２４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万4,688 円／平米 150万3,199 円／坪
推定価格 平米 坪	44万6,189 円／平米 147万5,101 円／坪
標準価格 平米 坪	46万4,780 円／平米 153万6,563 円／坪
査定価格 平米 坪	46万5,000 円／平米 153万7,290 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５（公）７４２１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区東綾瀬１丁目２４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	58万6,737 円／平米 193万9,753 円／坪
推定価格 平米 坪	63万6,610 円／平米 210万4,633 円／坪
標準価格 平米 坪	60万6,873 円／平米 200万6,322 円／坪
査定価格 平米 坪	60万7,000 円／平米 200万6,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５（公）８４５１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区東綾瀬１丁目２４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万6,637 円／平米 167万4,942 円／坪
推定価格 平米 坪	51万2,048 円／平米 169万2,831 円／坪
標準価格 平米 坪	58万4,530 円／平米 193万2,456 円／坪
査定価格 平米 坪	58万5,000 円／平米 193万4,010 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情