路線価 (2023) 東京都足立区千住旭町80-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 足立区東京都足立区千住旭町８０番１７
価格時点	2023 年
駅名	北千住駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 145万4,640 円
1平米当たり	1平米 44万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2,860万 円 (52 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 181万8,300 円 1平米 55万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	2,860万 円 (52 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 181万8,300 円／坪 1平米 55万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ常磐線等「北千住」駅を最寄駅とする荒川及び隅田川に挟まれた千住地域内の商業地域。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性を有する個人事業者や投資目的の個人又は法人である。小規模小売店舗を中心とする近隣商業地域で、新型コロナの落ち着きに伴いテナント店舗の出店もやや回復が見られ、比較的堅調な需要が認められる。取引価格（総額）は画地規模によって様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は足立区内及び周辺区の商業地域一帯と判断した。需要者の中心は区内の事業者等であるが、画地規模によってはマンションディベロッパー等も需要者となりうる。商業地は土地の供給が少ないため、取引価格水準を把握し難く、幅広い価格帯での取引が見られる。地価の動きは上昇傾向である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は自用の店舗兼住宅や事務所等のほか、「北千住」駅から徒歩圏内であることから賃貸用の店舗事務所ビルや店舗共同住宅も見られ、収益性に留意する必要がある。但し、収益価格の査定に当たっては想定条件が多く、相対的な信頼性はやや劣る。よって、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は市場性を反映した価格であるが、商業地域においては収益性をも考慮した取引が行なわれ、試算価格には収益性も反映されている。一方収益価格は不動産の価格の本質を形成するもので常に考慮されるべきであるが、想定要素が多く介在する面は否めない。上記を考慮して、本件では比準価格がより説得力を有するものと判断した。以上より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討もふまえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北千住駅東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	15.7 坪 (52 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模店舗、飲食店等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	足立区東京都足立区千住旭町８０番１７
標準地の範囲
東	25 m
西	0 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗共同住宅地
画地の形状等
間口	5 m
奥行き	11 m
面積	55 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	７．２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模小売店舗の多い近隣商業地域で、地域内に格別の変動要因はないが、徐々に店舗付共同住宅地へと転換していくものと予測する。地価は、新型コロナが落ち着きを見せつつある中で、強含みで推移している。 (2)小規模店舗、飲食店等が建ち並ぶ近隣商業地域であるが、今後は徐々に住宅系用途へ転換していくものと予測する。地価は上昇している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 186万7,890 円 1平米 56万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 189万4,338 円 1平米 57万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 186万7,890円 1平米 56万5,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 174万8,874円 1平米 52万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 189万4,338円 1平米 57万3,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 174万8,874円 1平米 52万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は薄まりつつあるが、物価高や円安の影響に加え日銀の金融政策の動向に注意が必要である。 (2)新型コロナウイルス感染症による規制等が緩和される中、不動産の需要は再び活発化している。
地域要因
(1)小規模小売店舗が多く繁華性のやや弱い近隣商業地域で、徐々に店舗付共同住宅地へと転換してゆくものと予測する。 (2)小規模小売店舗が多く繁華性にやや欠ける近隣商業地域である。今後は徐々に店舗付共同住宅地等、住宅系用途への転換が進むものと予測する。
個別的要因	(1)対象標準地は地域における標準的な画地であり、競合不動産と比較して相応の市場競争力を有している。 (2)標準的であり、特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５（公）７７９９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区千住旭町８０番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万8,681 円／平米 102万499 円／坪
推定価格 平米 坪	107万2,588 円／平米 354万5,976 円／坪
標準価格 平米 坪	60万3,255 円／平米 199万4,361 円／坪
査定価格 平米 坪	60万3,000 円／平米 199万3,518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	354 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	西
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	北
側道幅員2	2.3 m
側道方位3	東
側道幅員3	2 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５（公）７４２１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区千住旭町８０番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	75万6,247 円／平米 250万153 円／坪
推定価格 平米 坪	80万1,622 円／平米 265万162 円／坪
標準価格 平米 坪	80万1,622 円／平米 265万162 円／坪
査定価格 平米 坪	80万2,000 円／平米 265万1,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５（公）７４２１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区千住旭町８０番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万4,265 円／平米 160万980 円／坪
推定価格 平米 坪	50万246 円／平米 165万3,813 円／坪
標準価格 平米 坪	53万6,169 円／平米 177万2,575 円／坪
査定価格 平米 坪	53万6,000 円／平米 177万2,016 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５（公）８４５１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区千住旭町８０番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万1,727 円／平米 165万8,709 円／坪
推定価格 平米 坪	49万3,126 円／平米 163万275 円／坪
標準価格 平米 坪	56万1,008 円／平米 185万4,692 円／坪
査定価格 平米 坪	56万1,000 円／平米 185万4,666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５（公）８４５１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	足立区
地域	東京都足立区千住旭町８０番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	54万5,720 円／平米 180万4,150 円／坪
推定価格 平米 坪	52万4,750 円／平米 173万4,824 円／坪
標準価格 平米 坪	58万1,118 円／平米 192万1,176 円／坪
査定価格 平米 坪	58万1,000 円／平米 192万786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	北
側道幅員2	3.6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情