路線価 (2023) 東京都荒川区西日暮里2-417-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 荒川区東京都荒川区西日暮里２丁目４１７番９
価格時点	2023 年
駅名	日暮里駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 274万3,980 円
1平米当たり	1平米 83万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億1,000万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 363万6,600 円 1平米 110万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億1,100万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 366万9,660 円／坪 1平米 111万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として、荒川区及び周辺区内の普通商業地域。需要者の中心は、事業会社や貸しビル事業者、マンション開発業者等。近年、駅からやや離れた商業地域においては、商業利用目的の需要よりもマンション用地需要の引き合いが多いが、地域は山手線駅との接近性に優れ商業集積も見られる高容積率の地域で、商業利用目的及びマンション用地目的とも需要は旺盛である。画地規模等により幅があるが、土地取引で３億円程度までが市場での取引の中心。 (2) 同一需給圏は、概ね荒川区及び周辺区等の商業地域であり、特に代替性が高いのは「日暮里」駅を最寄り駅とする商業地域である。近隣地域は最寄り駅への接近性、商業地としての希少性に優れ、また、安定した賃料収入を享受できる地域であることから、収益目的の法人等が需要者の中心である。近隣地域は駅に近い商業地域であり、需要が旺盛であることから、取引市場における需給は安定している。市場での価格帯は土地で１１５万円／㎡前後が中心と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域の中心的な需要者は収益性に着目するものと考えられ収益価格がより説得力をもつが、実証性の面で留意が必要である。比準価格は、市場参加者が収益性をも踏まえた結果成立した取引価格より査定されており実証的ではあるが、収集事例如何により信頼度に差異が生じる。本件については信頼性の高い取引事例を収集し得たため、比準価格をやや重視し収益価格を関連付け、且つ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、中高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、主たる需要者は収益性を指標として市場参入することが想定される。また、取引事例比較法において採用した取引事例は、実際の不動産取引市場において売買が成立したものであり、比準価格の信頼度は高いと判断する。よって、本件では比準価格及び収益価格を相互に関連づけ、且つ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	日暮里駅北西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	30.2 坪 (100 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	492 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	荒川区東京都荒川区西日暮里２丁目４１７番９
標準地の範囲
東	35 m
西	20 m
南	15 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	12.5 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	最低敷地６０㎡
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	492 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域は店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、周辺では高層マンションも比較的多いが、特段の地域要因の変化は考えづらく当面は現状のまま推移すると予測する。 (2)中高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、周辺地域では高層マンションの建設が見られるものの、近隣地域の地域要因に特段の変化は認められず、当面は現状の商業地域として推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 380万1,900 円 1平米 115万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 376万8,840 円 1平米 114万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 380万1,900円 1平米 115万円
前年から次年への変動率 5.8 ％
2022年	1坪 343万8,240円 1平米 104万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 376万8,840円 1平米 114万円
前年から次年への変動率 6.7 ％
2019年	1坪 343万8,240円 1平米 104万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)荒川区においては、人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加傾向。区内商業地の取引件数は横ばいであるが、取引価格は上昇傾向にある。 (2)区内の人口はほぼ横ばいで推移している。景気は緩やかに持ち直しており、地価水準は上昇傾向で推移している。
地域要因
(1)駅近くの比較的繁華な商業地域で、地域要因に特段の変動は見られない (2)中高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、周辺では高層マンションの建設が見られるが、近隣地域の地域要因に特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２－５公Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区西日暮里２丁目４１７番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	80万6,610 円／平米 266万6,653 円／坪
推定価格 平米 坪	83万9,889 円／平米 277万6,673 円／坪
標準価格 平米 坪	102万5,505 円／平米 339万320 円／坪
査定価格 平米 坪	103万 円／平米 340万5,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１－５公Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区西日暮里２丁目４１７番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	101万5,228 円／平米 335万6,344 円／坪
推定価格 平米 坪	108万9,340 円／平米 360万1,358 円／坪
標準価格 平米 坪	122万2,604 円／平米 404万1,929 円／坪
査定価格 平米 坪	122万 円／平米 403万3,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１５－５公Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区西日暮里２丁目４１７番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	84万8,299 円／平米 280万4,476 円／坪
推定価格 平米 坪	84万220 円／平米 277万7,767 円／坪
標準価格 平米 坪	117万6,779 円／平米 389万431 円／坪
査定価格 平米 坪	118万 円／平米 390万1,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４－５公Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都荒川区西日暮里２丁目４１７番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	70万3,930 円／平米 232万7,193 円／坪
推定価格 平米 坪	91万4,096 円／平米 302万2,001 円／坪
標準価格 平米 坪	107万1,625 円／平米 354万2,792 円／坪
査定価格 平米 坪	107万 円／平米 353万7,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５－５公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都荒川区西日暮里２丁目４１７番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	78万7,567 円／平米 260万3,697 円／坪
推定価格 平米 坪	80万2,860 円／平米 265万4,255 円／坪
標準価格 平米 坪	100万9,887 円／平米 333万8,686 円／坪
査定価格 平米 坪	101万 円／平米 333万9,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情