路線価 (2023) 東京都荒川区東日暮里5-5-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 荒川区東京都荒川区東日暮里５丁目５番１３
価格時点	2023 年
駅名	日暮里駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 155万3,820 円
1平米当たり	1平米 47万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	8,630万 円 (147 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 194万622 円 1平米 58万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	8,640万 円 (147 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 194万3,928 円／坪 1平米 58万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、荒川区を中心に隣接区周辺を含む住工混在地域の圏域。主な需要者は、当該地域の個人や法人、マンション開発業者等を中心に圏域外からの需要者も見られる。都心へのアクセスが良好であることから底堅い需要が認められる地域で、需給は概ね安定している。取引の価格帯としては、１５０㎡程度の土地で８，０００～９，０００万円台前後程度の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏の範囲は、概ね荒川区南部における住工混在地域である。需要者の中心は、地縁を有する個人や法人、自己利用目的の事業者、マンション開発業者等である。周辺は住宅、事務所、作業所等多様な用途に供されている日暮里駅徒歩圏の混在地域で、新型コロナによる影響からの脱却、金融緩和政策、物件の供給が少ないことによる稀少性等を要因として市況は堅調である。中心価格帯は、土地１５０㎡として総額８，５００万円前後と把握した。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一般住宅の他に容積率を活かしたマンション等の収益物件も見られる混在住宅地域であるが、土地の経済価値に見合った賃料水準が形成されていないこと等から収益価格は低位に試算された。一方、取引事例比較法においては、対象標準地との類似性が高い取引事例を採用しており、価格形成要因の比較も適切に行ない得ている。よって、要因比較が妥当な比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該地域は容積率４００％の混在地域で、住宅のほか事務所や作業所等も見られるものの、地域内の土地利用は自己使用目的が中心である。また、比準価格は代替性を有する事例を採用し、各事例の規範性を考慮のうえ試算しており信頼性は高い。したがって、本件では比準価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	日暮里駅　東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	44.5 坪 (147 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	作業所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、事務所、作業所等が混在する地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	荒川区東京都荒川区東日暮里５丁目５番１３
標準地の範囲
東	20 m
西	25 m
南	25 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	中層事務所兼住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	19 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．０ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	最低敷地６０㎡
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、一般住宅、事務所、作業所等が混在する地域として熟成しており、当面は現状のまま推移するものと予測する。 (2)格別の変動は予測できず、今後しばらく現状を維持しつつ推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層事務所兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 199万212 円 1平米 60万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 198万294 円 1平米 59万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 199万212円 1平米 60万2,000円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2022年	1坪 185万7,972円 1平米 56万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 198万294円 1平米 59万9,000円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2019年	1坪 185万7,972円 1平米 56万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内の人口は略横這い傾向。不動産市場は一時的に停滞したが、徐々に回復傾向で推移しており、区内の住宅地需要は依然底堅い。 (2)荒川区の人口はほぼ横這い、世帯数はやや増加傾向にある。区内住宅地の取引件数はほぼ横這い、取引価格は上昇傾向が窺える。
地域要因
(1)住宅、事務所、作業所等が混在する住宅地域であり、上記一般的要因を反映して、地価は強含み傾向にある。その他特に地域要因に変化はない。 (2)利便性良好な混在住宅地域で用途の多様性を有する。地域要因に目立った変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。事務所や作業所等も多く混在する地域であり、方位による格差は生じないものと判断した。 (2)個別的要因に変動はない。混在度の高い住宅地域であるため、方位による格差はないものと判断した。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１－５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区東日暮里５丁目５番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	67万5,572 円／平米 223万3,441 円／坪
推定価格 平米 坪	66万2,704 円／平米 219万899 円／坪
標準価格 平米 坪	60万2,458 円／平米 199万1,726 円／坪
査定価格 平米 坪	60万2,000 円／平米 199万212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区東日暮里５丁目５番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	64万4,444 円／平米 213万532 円／坪
推定価格 平米 坪	65万5,817 円／平米 216万8,131 円／坪
標準価格 平米 坪	60万2,773 円／平米 199万2,768 円／坪
査定価格 平米 坪	60万3,000 円／平米 199万3,518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	新防火
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１－５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区東日暮里５丁目５番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万4,213 円／平米 166万6,928 円／坪
推定価格 平米 坪	59万6,419 円／平米 197万1,761 円／坪
標準価格 平米 坪	60万19 円／平米 198万3,663 円／坪
査定価格 平米 坪	60万 円／平米 198万3,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２－５公Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区東日暮里５丁目５番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	64万1,987 円／平米 212万2,409 円／坪
推定価格 平米 坪	66万7,163 円／平米 220万5,641 円／坪
標準価格 平米 坪	60万2,677 円／平米 199万2,450 円／坪
査定価格 平米 坪	60万3,000 円／平米 199万3,518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	新防火
特別な事情