路線価 (2023) 東京都荒川区東日暮里6-777-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 荒川区東京都荒川区東日暮里６丁目７７７番１
価格時点	2023 年
駅名	日暮里駅 から 580m
路線価
1坪当たり	1坪 142万1,580 円
1平米当たり	1平米 43万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6億4,500万 円 (1037 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 205万6,332 円 1平米 62万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	6億4,400万 円 (1037 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 205万3,026 円／坪 1平米 62万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、荒川区内及びその隣接区内において、比較的画地規模が大きくマンション適地と認められる住宅地域である。需要者の中心は、中高層マンションの開発・分譲等を行うディベロッパーや不動産業者等である。分譲マンションの需要は安定しており、採算性を重視しつつもマンション素地となる土地仕入の需要は強含みである。需要の中心となる価格帯は、画地規模、容積率等により大きく異なる。 (2) 同一需給圏は荒川区を中心に隣接区を含む最寄駅から徒歩圏内の共同住宅地域。主たる需要者は中堅又は大手マンションデベロッパー等であるが、賃貸事業を目的とした法人投資家もみられる。需給動向については、供給が限定的なうえ、好調なマンション需要を反映し、デベロッパー等の土地取得意欲は強含みである。市場の中心となる価格帯は画地規模等により様々であるが、標準的画地（１，０００㎡）程度の土地で６．５億円前後と推察される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市場の実勢を反映した実証的な規範性の高い価格である。開発法による価格は、開発事業者の投資採算性を反映した価格である。対象地は中高層マンション適地であり、取引市場の市場性とともに、開発業者の投資採算性も重視される。よって、比準価格及び開発法による価格を相互に関連付けて、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、中高層共同住宅を標準的使用とする住宅地域で、需要者はマンションデベロッパー等の不動産開発業者が中心であり、取引に当たっては市場性に加えて投資採算性も考慮して意思決定が行われているものと思料する。したがって、市場における実勢を反映した比準価格と投資採算性に着目した開発法による価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	日暮里駅北東方
距離	580 m
土地の状態
土地面積	313.7 坪 (1037 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中層マンションを中心に一般住宅も見られる地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	新防火
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	276 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	荒川区東京都荒川区東日暮里６丁目７７７番１
標準地の範囲
東	70 m
西	50 m
南	60 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	40 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	新防火
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	276 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層マンション、一般戸建住宅等が混在する地域で、日暮里駅徒歩圏にありマンション需要が旺盛なため、今後は中高層マンション等の高度利用される土地が増加するものと予測する。 (2)日暮里駅から徒歩圏内に位置する中高層マンションを中心に一般住宅も見られる地域で、マンション需要が旺盛なため、今後も敷地の規模に応じて中高層マンション等への高度利用が増えるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 207万9,474 円 1平米 62万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 206万2,944 円 1平米 62万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 207万9,474円 1平米 62万9,000円
前年から次年への変動率 7.2 ％
2022年	1坪 191万7,480円 1平米 58万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 206万2,944円 1平米 62万4,000円
前年から次年への変動率 7.1 ％
2019年	1坪 191万7,480円 1平米 58万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)感染症による混乱は収束に向かいつつあり、低金利政策は継続し不動産取引価格は上昇傾向にある。区内の人口はほぼ横這い、世帯数はやや増加。 (2)区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加。不動産の取引件数はほぼ横ばいであるものの、取引価格は上昇傾向で推移。
地域要因
(1)地域要因に特段の変化は見られず、当分は現状のまま推移するものと予測する。 (2)日暮里駅から徒歩圏内にある住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。希少性の高い開発素地であり市場競争力は高いと判断した。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１－５公Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区東日暮里６丁目７７７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	55万3,707 円／平米 183万555 円／坪
推定価格 平米 坪	60万85 円／平米 198万3,881 円／坪
標準価格 平米 坪	63万341 円／平米 208万3,907 円／坪
査定価格 平米 坪	63万 円／平米 208万2,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２－５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区東日暮里６丁目７７７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	84万7,458 円／平米 280万1,696 円／坪
推定価格 平米 坪	82万828 円／平米 271万3,657 円／坪
標準価格 平米 坪	62万8,024 円／平米 207万6,247 円／坪
査定価格 平米 坪	62万8,000 円／平米 207万6,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	北
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	７－５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区東日暮里６丁目７７７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万9,900 円／平米 128万9,009 円／坪
推定価格 平米 坪	40万817 円／平米 132万5,101 円／坪
標準価格 平米 坪	59万3,803 円／平米 196万3,113 円／坪
査定価格 平米 坪	59万4,000 円／平米 196万3,764 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	86 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１２－５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	荒川区
地域	東京都荒川区東日暮里６丁目７７７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万6,841 円／平米 144万4,196 円／坪
推定価格 平米 坪	49万5,951 円／平米 163万9,614 円／坪
標準価格 平米 坪	63万981 円／平米 208万6,023 円／坪
査定価格 平米 坪	63万1,000 円／平米 208万6,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	北
側道幅員2	2.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４－５公Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	北区
地域	東京都荒川区東日暮里６丁目７７７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	62万6,727 円／平米 207万1,959 円／坪
推定価格 平米 坪	66万9,344 円／平米 221万2,851 円／坪
標準価格 平米 坪	61万9,190 円／平米 204万7,042 円／坪
査定価格 平米 坪	61万9,000 円／平米 204万6,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情