土地路線価格
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路線価 (2023) 東京都渋谷区代々木2-20-5外 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 渋谷区
東京都渋谷区代々木2丁目20番5外 (渋谷)
  • 周辺状況: 商業地 (中層事務所ビル、共同住宅等が混在する商業地域)
  • 新宿駅 から 560m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
416万5,560
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
126万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 渋谷区東京都渋谷区代々木2丁目20番5外
価格時点 2023
駅名 新宿駅 から 560m
路線価
1坪当たり 1坪 416万5,560
1平米当たり 1平米 126万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月06日
鑑定評価額 総額
4億4,400万
(271 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 542万1,840
1平米 164万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月24日
鑑定評価額 総額
4億4,200万
(271 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 538万8,780 円/坪
1平米 163万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏を渋谷区及び新宿区内で最寄り駅徒歩圏の交通利便性の優れた商業地域と判定した。下層階の店舗事務所は若干の需要減退が認められるが、居住用及び投資用不動産の需要は底堅く安定した地域で、価格は上昇基調が継続している。需要者の中心は自社使用目的の一般事業法人のほか、収益事業を目的とする不動産業者や個人投資家等である。当該地域の土地は㎡単価150~180万円、稼働中の複合不動産で総額数億円の取引が中心となっている。

(2) 同一需給圏は渋谷区内の中層の店舗事務所付共同住宅及び店舗事務所ビルが建ち並ぶ商・住混在の圏域。需要者の中心は法人投資家等である。住居系投資用不動産の需要は良好で、地価は微増傾向で推移している。店舗事務所の賃貸市場は空室率が改善傾向にある。規模や容積率などの差異により価格水準は大きく異なり、需要の中心となる価格帯は様々である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は渋谷区内の最寄り駅徒歩圏の商業地等、規範性を有する取引事例を比準した価格を比較考量して求めており、市場性を反映した価格である。収益価格は中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元して求めた価格で収益性を反映した価格である。需要者は自用目的と収益事業目的の両方が考えられ、よって比準価格と収益価格を相互に関連付け、代表標準地より求めた価格との均衡にも留意の上、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 説得力に係る判断については、市場参加者は、法人投資家等であり、市場の特性に適合した試算価格は、市場の実態を実証的に反映した比準価格及び事業の収益性を反映した収益価格である。資料の相対的信頼性については各手法とも同等と認められる。したがって、比準価格及び収益価格を重視し、代表標準地と秤量的な検討を行い、鑑定評価額を決定する。

交通
交通施設 新宿駅 西方
距離 560 m
土地の状態
土地面積 82 坪 (271 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 500
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 記載無し
間口 1.5 m
奥行 1 m
現況 事務所兼店舗
構造 鉄筋コンクリート造:RC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 6F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中層事務所ビル、共同住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位 北西
道路幅員 4.9 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 第2種文教地区
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 294
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 渋谷区東京都渋谷区代々木2丁目20番5外
標準地の範囲
30 m
西 30 m
40 m
60 m
標準的使用
標準的使用 中層事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口 20 m
奥行き 15 m
面積 300 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特記すべき事項はない
街路 4.9m区道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 第2種文教地区
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 500
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 294
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層の事務所兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域として熟成しており、地域要因に変化を及ぼす要因は特になく、今後も当面は現状を維持して推移していくものと予測する。

(2)甲州街道背後の普通商業地域で、交通接近条件等が良好なことから、今後も現状を維持しながら推移していくと思料する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 中層事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 562万200
1平米 170万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 568万6,320
1平米 172万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 562万200
1平米 170万
前年から次年への変動率 3.8 %
2022年
1坪 522万3,480
1平米 158万
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 568万6,320
1平米 172万
前年から次年への変動率 3.2 %
2019年
1坪 522万3,480
1平米 158万
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)金融緩和継続を背景に不動産市場は底堅い動きが継続していたが、世界的な金融引締め、物価高、ウィズコロナの下で不透明感がでてきている。

(2)景気は、新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が緩和される中で、持ち直しの動きがみられる。

地域要因
(1)新宿駅徒歩圏の中層事務所、事務所兼共同住宅等が建ち並ぶ利便性の高い商業地域で、投資不動産需要は底堅く地価は上昇基調が継続している。

(2)店舗事務所付共同住宅が多く存する商・住混在地域である。繁華性は劣り、マンション地域化が進んでいる。

個別的要因 (1)個別的要因に変動要因は特にない。代替競争関係にある不動産と比較した競争力は普通である。

(2)代替・競争の関係にある不動産と比較して、市場競争力の点で大きな優劣及び変動はないものと判断される。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 17公05
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 渋谷区
地域 東京都渋谷区代々木2丁目20番5外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
177万4,100 円/平米
586万5,175 円/坪
推定価格 平米
207万8,991 円/平米
687万3,144 円/坪
標準価格 平米
200万8,687 円/平米
664万719 円/坪
査定価格 平米
201万 円/平米
664万5,060 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 240
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 1.8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況 三方路
側道方位1 西
側道幅員1 1.8 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 56公05
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 渋谷区
地域 東京都渋谷区代々木2丁目20番5外
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
144万7,228 円/平米
478万4,536 円/坪
推定価格 平米
150万995 円/平米
496万2,289 円/坪
標準価格 平米
175万1,453 円/平米
579万304 円/坪
査定価格 平米
175万 円/平米
578万5,500 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 南東
側道幅員1 2.8 m
側道方位2 北西
側道幅員2 3.5 m
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 第1種文教地区
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 56公05
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 渋谷区
地域 東京都渋谷区代々木2丁目20番5外
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
145万6,831 円/平米
481万6,283 円/坪
推定価格 平米
141万5,168 円/平米
467万8,545 円/坪
標準価格 平米
174万674 円/平米
575万4,668 円/坪
査定価格 平米
174万 円/平米
575万2,440 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 176
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4.4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 第1種文教地区
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 56公05
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 渋谷区
地域 東京都渋谷区代々木2丁目20番5外
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
117万8,467 円/平米
389万6,012 円/坪
推定価格 平米
134万9,105 円/平米
446万141 円/坪
標準価格 平米
159万6,574 円/平米
527万8,274 円/坪
査定価格 平米
160万 円/平米
528万9,600 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 256
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 6.4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 第1種文教地区
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 68公05
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 渋谷区
地域 東京都渋谷区代々木2丁目20番5外
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
147万498 円/平米
486万1,466 円/坪
推定価格 平米
149万7,363 円/平米
495万282 円/坪
標準価格 平米
180万6,228 円/平米
597万1,390 円/坪
査定価格 平米
181万 円/平米
598万3,860 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 216
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 5.4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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