土地路線価格
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路線価 (2023) 東京都渋谷区初台1-49-12 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 渋谷区
東京都渋谷区初台1丁目49番12 (渋谷)
  • 周辺状況: 商業地 (事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ商業地域)
  • 初台駅 から 130m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
588万4,680
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
178万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 渋谷区東京都渋谷区初台1丁目49番12
価格時点 2023
駅名 初台駅 から 130m
路線価
1坪当たり 1坪 588万4,680
1平米当たり 1平米 178万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月08日
鑑定評価額 総額
3億8,400万
(169 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 750万4,620
1平米 227万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月13日
調査実施日 2022年12月07日
鑑定評価額 総額
3億8,700万
(169 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 757万740 円/坪
1平米 229万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は渋谷区及び隣接区内の幹線道路・準幹線道路沿いの商業地域である。需要者としては事業目的での購入を目論む一般事業法人や収益目的での購入を目論む投資家等が想定される。取引の個別性が強く供給も少ないことから、概括的な価格水準の把握は困難であるが、概ね2,000千円/㎡~2,500千円/㎡程度が市場の中心と推察される。賃貸事務所市況は弱含みであるが、投資市況は堅調であり、市況は緩やかな回復傾向にある。

(2) 同一需給圏は渋谷区及びその周辺区における幹線・準幹線道路沿いの商業地域である。主な需要者は開発業者、法人・個人、不動産業者のほか、賃貸用物件を購入する投資家等となる。新宿地区への接近性に優れる地域で利便性は高く、周辺ではマンションの建替えや再開発事業が進行するなど、住居系用途の開発が増加している。取引総額は画地規模、利用目的等により大きく異なり、中心となる価格帯の把握は困難である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 事業目的での購入を目論む一般事業法人、収益目的での購入を目論む投資家等は収益性を考慮し、市場での取引価格の動向を重視して行動するものと思料される。よって取引価格の動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する事例を採用しており、実証的な価格が求められた。収益価格は賃貸用不動産としての収益性、投資採算性を分析した価格である。幹線道路沿いの商業地域にあり、マンション、事務所、店舗など多様な用途に供され、投資用、開発用地、自己使用と購入目的も多種多様である。したがって、比準価格と収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 初台駅       南方
距離 130 m
土地の状態
土地面積 51.1 坪 (169 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 600
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 事務所兼車庫
構造 鉄筋コンクリート造:RC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 9F
地下階数 B0
周辺の利用状況 事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位 北西
道路幅員 40 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 600
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 渋谷区東京都渋谷区初台1丁目49番12
標準地の範囲
20 m
西 0 m
65 m
40 m
標準的使用
標準的使用 高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口 10 m
奥行き 17 m
面積 170 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特になし
街路 40m国道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 600
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 600
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に格別の変動要因はなく、概ね現状を維持して推移するものと思われる。

(2)事務所ビル、共同住宅等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域として熟成している。都心に近接する立地条件からマンション用地の需要が高まっており、今後は住宅系の用途が増加していくものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 806万6,640
1平米 244万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 796万7,460
1平米 241万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 806万6,640
1平米 244万
前年から次年への変動率 2.3 %
2022年
1坪 733万9,320
1平米 222万
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 796万7,460
1平米 241万
前年から次年への変動率 3.2 %
2019年
1坪 733万9,320
1平米 222万
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)景気は、緩やかに持ち直している。先行きについては、ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、景気が持ち直していくことが期待される。

(2)経済活動の正常化による回復期待は根強く、景気は緩やかに持ち直している。金融市場の変動、物価上昇及び海外景気の下振れ要因に留意する。

地域要因
(1)事務所を中心とする地域であり、賃貸市況は弱含んでいるが、投資市況は堅調である。その他地域要因に特段の変化はない。

(2)新宿駅まで約1.5km圏内に位置しており、利便性は高く、マンション、事務所、店舗など様々な需要が見込まれる地域である。

個別的要因 (1)個別的要因に特段の変化はない。

(2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 56公05
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 渋谷区
地域 東京都渋谷区初台1丁目49番12
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
203万7,655 円/平米
673万6,487 円/坪
推定価格 平米
209万6,747 円/平米
693万1,846 円/坪
標準価格 平米
242万6,791 円/平米
802万2,971 円/坪
査定価格 平米
243万 円/平米
803万3,580 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 500
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 40 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 16 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 56公05
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 新宿区
地域 東京都渋谷区初台1丁目49番12
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
221万7,951 円/平米
733万2,546 円/坪
推定価格 平米
222万149 円/平米
733万9,813 円/坪
標準価格 平米
276万4,818 円/平米
914万488 円/坪
査定価格 平米
276万 円/平米
912万4,560 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 500
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 21.8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1 北東
側道幅員1 3.3 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 第2種文教地区
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 HTR(公)05
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 品川区
地域 東京都渋谷区初台1丁目49番12
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
312万8,662 円/平米
1,034万3,357 円/坪
推定価格 平米
311万258 円/平米
1,028万2,513 円/坪
標準価格 平米
265万8,340 円/平米
878万8,472 円/坪
査定価格 平米
266万 円/平米
879万3,960 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 500
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 39.8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1 南西
側道幅員1 8 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 03公05
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 新宿区
地域 東京都渋谷区初台1丁目49番12
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
324万2,286 円/平米
1,071万8,998 円/坪
推定価格 平米
348万1,191 円/平米
1,150万8,817 円/坪
標準価格 平米
377万5,695 円/平米
1,248万2,448 円/坪
査定価格 平米
378万 円/平米
1,249万6,680 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 600
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 25 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 特別用途地区(特別用途地区)
その他地域地区等3
特別な事情
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