土地路線価格
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路線価 (2023) 東京都渋谷区渋谷1-14-10 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 渋谷区
東京都渋谷区渋谷1丁目14番10 (渋谷)
  • 周辺状況: 商業地 (高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域)
  • 渋谷駅 から 200m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
3,200万2,080
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
968万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 渋谷区東京都渋谷区渋谷1丁目14番10
価格時点 2023
駅名 渋谷駅 から 200m
路線価
1坪当たり 1坪 3,200万2,080
1平米当たり 1平米 968万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月07日
調査実施日 2022年12月20日
鑑定評価額 総額
21億4,748万3,647
(780 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 4,297万8,000
1平米 1,300万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月11日
調査実施日 2022年12月15日
鑑定評価額 総額
21億4,748万3,647
(780 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 4,264万7,400 円/坪
1平米 1,290万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は渋谷区及び隣接区の準高度~高度商業地域である。主な需要者は土地が商業ビルデベロッパー、不動産業者、各種法人、不動産投資ファンド等、商業ビル等の投資用物件が法人投資家、不動産業者、不動産投資ファンド等となっている。希少性を背景に不動産需要が強い地域で良好な資金調達環境の継続やウィズコロナ政策の浸透等もあって不動産取引市場は堅調である。取引価格は物件の規模、収益力等により50~100億円超とバラツキが見られる。

(2) 同一需給圏は、渋谷区内及び周辺区の中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ準高度~高度商業地域である。中心的な需要者は資金力のある投資用不動産の取得を目的とした法人、機関投資家等、不動産投資ファンド等である。渋谷駅周辺は大型再開発が進行中であり、大型ビルの供給が継続している。経済活動が回復する中、相対的に需要は安定している。なお、画地規模や収益性等により価格水準は大きく異なり、需要の中心となる価格帯を把握するのは困難である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は渋谷駅周辺に形成された明治通り沿いの高度商業地域に属して繁華性、希少性が高く、不動産需要も投資目的や開発目的及び自用目的と多種多様である。したがって本件では、取引事例に基づく実証的な比準価格と収益性・投資採算性を反映した収益価格の相対的信頼性は同程度と判断し、両試算価格を相互に関連づけるとともに、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 比準価格は同一需給圏内にて実際に取引された事例を基に試算したものであり、市場の実勢を反映して説得力を有する。収益価格は最有効使用の建物を想定して地域の市場水準により賃料を設定し試算した。近隣地域は事務所ビルや店舗付事務所が建ち並ぶ商業地域であり、取引に当たっては市場性と収益性の両方が考慮される。したがって、比準価格と収益価格を相互に関連づけ、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり、決定した。

交通
交通施設 渋谷駅北東方
距離 200 m
土地の状態
土地面積 235.9 坪 (780 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 800
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 3 m
現況 店舗兼事務所
構造 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 9F
地下階数 B1
周辺の利用状況 高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位 西
道路幅員 30 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 三方路
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 800
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 渋谷区東京都渋谷区渋谷1丁目14番10
標準地の範囲
60 m
西 50 m
50 m
80 m
標準的使用
標準的使用 高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口 20 m
奥行き 35 m
面積 700 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特記すべき事項はない。
街路 30m都道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 800
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 800
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高層店舗兼事務所ビルが集積する渋谷駅近接の高度商業地域であり、渋谷駅周辺の大規模再開発の進展及び完成等と相まって今後も発展的に推移していくことが予想される。

(2)渋谷駅近くの高層の店舗兼事務所ビルを中心とした幹線道路沿いの商業地域であり、周辺の再開発等に伴い発展が見込まれると予想する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 4,529万2,200
1平米 1,370万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 4,396万9,800
1平米 1,330万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 4,529万2,200
1平米 1,370万
前年から次年への変動率 2.4 %
2022年
1坪 4,198万6,200
1平米 1,270万
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 4,396万9,800
1平米 1,330万
前年から次年への変動率 1.6 %
2019年
1坪 4,198万6,200
1平米 1,270万
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)コロナ禍による影響が収束しつつある中、不動産市場に対する新たな不確定要素としてウクライナ情勢や円安・金利上昇等が懸念される。

(2)経済活動の正常化に伴う景気回復の期待感がある一方で、物価上昇、金融市場や為替市場等の動向に留意が必要である。

地域要因
(1)渋谷駅近接の繁華性の高い商業地域で多方面の不動産需要が見られることから、地価は上昇傾向で推移している。

(2)幹線道路沿いの高度商業地域である。渋谷駅周辺再開発事業に伴う発展期待がある。

個別的要因 (1)個別的要因に変化はなく、さらに代替・競争の関係にある他の不動産と比較しても市場競争力の点で大きな優劣はないと判断される。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 17公05
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 渋谷区
地域 東京都渋谷区渋谷1丁目14番10
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
1,304万7,791 円/平米
4,313万5,997 円/坪
推定価格 平米
1,337万3,986 円/平米
4,421万4,398 円/坪
標準価格 平米
1,373万992 円/平米
4,539万4,660 円/坪
査定価格 平米
1,370万 円/平米
4,529万2,200 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 700
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 11.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 51公05
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 渋谷区
地域 東京都渋谷区渋谷1丁目14番10
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
1,046万4,582 円/平米
3,459万5,908 円/坪
推定価格 平米
1,075万7,590 円/平米
3,556万4,593 円/坪
標準価格 平米
1,311万9,012 円/平米
4,337万1,454 円/坪
査定価格 平米
1,310万 円/平米
4,330万8,600 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 700
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 12 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 68公05
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 渋谷区
地域 東京都渋谷区渋谷1丁目14番10
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
1,072万5,448 円/平米
3,545万8,331 円/坪
推定価格 平米
1,128万8,805 円/平米
3,732万789 円/坪
標準価格 平米
1,511万2,189 円/平米
4,996万897 円/坪
査定価格 平米
1,510万 円/平米
4,992万600 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 708
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 15 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 62公05
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 渋谷区
地域 東京都渋谷区渋谷1丁目14番10
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
1,134万6,471 円/平米
3,751万1,433 円/坪
推定価格 平米
1,124万7,327 円/平米
3,718万3,663 円/坪
標準価格 平米
1,315万4,768 円/平米
4,348万9,663 円/坪
査定価格 平米
1,310万 円/平米
4,330万8,600 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 700
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 40 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 南西
側道幅員1 15 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 特別用途地区(特別用途地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 56公05
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 渋谷区
地域 東京都渋谷区渋谷1丁目14番10
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
1,342万9,752 円/平米
4,439万8,760 円/坪
推定価格 平米
1,353万7,190 円/平米
4,475万3,950 円/坪
標準価格 平米
1,367万3,929 円/平米
4,520万6,009 円/坪
査定価格 平米
1,360万 円/平米
4,496万1,600 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 800
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 50 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情
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