土地路線価格
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路線価 (2023) 東京都渋谷区上原2-1177-90外 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 渋谷区
東京都渋谷区上原2丁目1177番90外 (渋谷)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模一般住宅等が建ち並ぶ閑静な住宅地域)
  • 代々木上原駅 から 680m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
310万7,640
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
94万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 渋谷区東京都渋谷区上原2丁目1177番90外
価格時点 2023
駅名 代々木上原駅 から 680m
路線価
1坪当たり 1坪 310万7,640
1平米当たり 1平米 94万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月13日
調査実施日 2022年12月07日
鑑定評価額 総額
3億900万
(251 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 406万6,380
1平米 123万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月11日
調査実施日 2022年12月15日
鑑定評価額 総額
3億900万
(251 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 406万6,380 円/坪
1平米 123万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に渋谷区内の準優良、優良住宅地域であり、特に代々木上原駅勢圏を中心とする住宅地域との価格牽連性が高い。主な需要者は、個人富裕層のほか、転売若しくは賃貸マンション開発を目的とした不動産業者等となる。中規模以上の画地が多いことから、総額は嵩む傾向にあるが、渋谷区の準優良・優良住宅地としての地位は確立されており、地縁的選好性等により需要は堅調である。土地は250㎡程度の画地で総額3億円台が中心価格帯となる。

(2) 同一需給圏は渋谷区内の準優良住宅地域と把握した。主要な需要者は、主に戸建住宅を購入する富裕層が想定され、中規模以上の整形画地では不動産開発業者や建売業者等が想定される。取引総額については比較的規模が大きいことから高額であり、需要の中心となる価格帯は立地、規模にもよるが土地は200㎡程度の整形画地で130万円/㎡前後で、戸建住宅では総額3~5億円程度と幅がある。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を採用したもので、市場の実態を反映した実証的な価格が求められた。準優良以上の低層住宅地としての地域的特性から、収益性よりも居住の快適性、生活利便性を重視して取引が行われる傾向がより強い。したがって、市場性を反映する比準価格を重視のうえ、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 比準価格は信頼性を有する複数の事例を採用し近時の市場実態を反映した実証的な試算価格が求められた。対象標準地は準優良住宅地で、主たる戸建住宅需要者は収益性よりも居住の快適性、安全性等をより強く見る傾向がある。本件では近時の不動産市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、単価と総額との関連に留意のうえ、代表標準地との比較検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

交通
交通施設 代々木上原駅 南東方
距離 680 m
土地の状態
土地面積 75.9 坪 (251 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 150
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 2 m
現況 住宅
構造 鉄筋コンクリート造:RC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B1
周辺の利用状況 中規模一般住宅等が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位 南西
道路幅員 5.1 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 150
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 渋谷区東京都渋谷区上原2丁目1177番90外
標準地の範囲
70 m
西 70 m
80 m
80 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 12.5 m
奥行き 20 m
面積 250 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 渋谷区内の準優良住宅地域。敷地最低面積は180㎡。
街路 基準方位:北  5.1m区道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 150
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 150
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅を中心にマンションも見られる閑静な住宅地域として熟成しており、当面は現状を維持し推移していくものと予測する。

(2)当該地域は中規模戸建住宅、共同住宅等が混在する閑静な住宅地域として熟成している。当面、現状のまま推移するものと予測される。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 429万7,800
1平米 130万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 423万1,680
1平米 128万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 429万7,800
1平米 130万
前年から次年への変動率 4.2 %
2022年
1坪 390万1,080
1平米 118万
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 423万1,680
1平米 128万
前年から次年への変動率 4.2 %
2019年
1坪 390万1,080
1平米 118万
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 新規
一般的要因
(1)経済活動の正常化による回復期待は根強く、景気は緩やかに持ち直している。金融市場の変動、物価上昇及び海外景気の下振れ要因に留意する。

(2)経済活動の正常化に伴う景気回復の期待感がある一方で、物価上昇、金融市場や為替市場等の動向に留意が必要である。

地域要因
(1)閑静な住宅地域にあり、富裕層からの住宅需要は底堅い。渋谷区内における準優良・優良住宅地の地価水準はやや上昇基調にある。

(2)代々木上原駅勢圏の閑静な戸建・共同住宅地域として個人、開発業者等から支持されている。地域要因に特段の変動は見られない。

個別的要因 (1)個別的要因に特段の変動はない。

(2)特段の変動は認められない。代替・競争関係にある他の不動産と比べ、競争力において特段の優劣はないと思われる。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 67公05
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 渋谷区
地域 東京都渋谷区上原2丁目1177番90外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
112万8,249 円/平米
372万9,991 円/坪
推定価格 平米
136万729 円/平米
449万8,570 円/坪
標準価格 平米
137万3,087 円/平米
453万9,426 円/坪
査定価格 平米
143万 円/平米
472万7,580 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 220
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 5.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 17公05
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 渋谷区
地域 東京都渋谷区上原2丁目1177番90外
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
99万8,508 円/平米
330万1,067 円/坪
推定価格 平米
100万2,424 円/平米
331万4,014 円/坪
標準価格 平米
109万5,545 円/平米
362万1,872 円/坪
査定価格 平米
114万 円/平米
376万8,840 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 67公05
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 渋谷区
地域 東京都渋谷区上原2丁目1177番90外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
97万7,877 円/平米
323万2,861 円/坪
推定価格 平米
96万1,113 円/平米
317万7,440 円/坪
標準価格 平米
124万9,822 円/平米
413万1,912 円/坪
査定価格 平米
130万 円/平米
429万7,800 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 150
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 2.6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 56公05
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 渋谷区
地域 東京都渋谷区上原2丁目1177番90外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
90万9,221 円/平米
300万5,885 円/坪
推定価格 平米
112万3,155 円/平米
371万3,150 円/坪
標準価格 平米
123万2,881 円/平米
407万5,905 円/坪
査定価格 平米
128万 円/平米
423万1,680 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 150
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 5.4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 56公05
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 渋谷区
地域 東京都渋谷区上原2丁目1177番90外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
115万2,930 円/平米
381万1,587 円/坪
推定価格 平米
111万7,793 円/平米
369万5,424 円/坪
標準価格 平米
126万4,472 円/平米
418万344 円/坪
査定価格 平米
132万 円/平米
436万3,920 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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