路線価 (2023) 東京都渋谷区初台2-8-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 渋谷区東京都渋谷区初台２丁目８番１４
価格時点	2023 年
駅名	初台駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 254万5,620 円
1平米当たり	1平米 77万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1億3,900万 円 (141 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 325万9,716 円 1平米 98万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億3,900万 円 (141 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 325万9,716 円／坪 1平米 98万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は渋谷区を中心に、周辺の隣接区を含み都心に近い一般住宅、中低層共同住宅が多く見られる住宅地域である。需要者は新宿区及び渋谷区等の二次取得者が中心である。地積がやや大きいものは共同住宅地としてのデベロッパー等の需要も存在する。地価水準が上昇した影響等から、総額を抑える傾向が感じられ、戸建住宅の供給は小規模化している。売買される土地の画地規模はさまざまであるが、新築の土地建物総額で２億円以下が中心である。 (2) 同一需給圏は、渋谷区及びその周辺区の中層の戸建住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域と判定した。需要者は個人エンドユーザーや不動産業者、収益物件の建設を計画する投資家が中心となると思料する。当該地域は都心への通勤や買い物も便利なエリアであり、居住の快適性、生活の利便性は良好であるため需要は堅調である。市場の中心価格帯は、規模により異なるものの。一坪単価３００万円から３５０万円と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例により価格が決定されており、市場性を反映している。収益価格は、当該地域が居住の快適性・利便性等を指向する地域であるが、収益性を重視して新規に土地を取得し共同住宅等を建築する投資家等も存在すると判断され、規範性をある程度有する。よって、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は市場性に基づく価格である。本件においては同一需給圏内の規範性の高い事例を採用することができた。収益価格は収益性に基づく価格である。本件においては規範性のある賃貸事例に基づき、収益費用項目の査定を行うことができた。需要者は市場性を踏まえつつ、収益性を考慮の上意思決定を行うと考えられるので、比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	初台駅　南西方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	42.6 坪 (141 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	共同住宅、住宅兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	288 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	渋谷区東京都渋谷区初台２丁目８番１４
標準地の範囲
東	70 m
西	40 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	10 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし。
街路	基準方位北　７．２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	288 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中低層の一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も同様に推移していくものと予測される。 (2)中低層の戸建住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、価格形成要因の大きな変動は見られないことから、現状のまま推移していくものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 350万4,360 円 1平米 106万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 337万2,120 円 1平米 102万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 350万4,360円 1平米 106万円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 317万3,760円 1平米 96万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 337万2,120円 1平米 102万円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 317万3,760円 1平米 96万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス禍等により、不動産市場等への影響が若干残る地域・地区もあるものの、全体的には回復傾向が顕著である。 (2)住宅需要は堅調であり、新型コロナの影響はあるものの、需要者の購入意欲は積極的である。
地域要因
(1)渋谷区の新宿副都心に近い住宅地域として、戸建住宅用地、共同住宅用地としての需要がある。地域的要因に影響を与える大きな変動はない。 (2)初台駅徒歩圏に存する閑静な住宅地域であり、新型コロナの影響はあるものの、需要は底堅い。
個別的要因	(1)大きな個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区初台２丁目８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	85万5,798 円／平米 282万9,268 円／坪
推定価格 平米 坪	85万9,154 円／平米 284万363 円／坪
標準価格 平米 坪	96万4,258 円／平米 318万7,837 円／坪
査定価格 平米 坪	100万 円／平米 330万6,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１７公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区初台２丁目８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	98万6,789 円／平米 326万2,324 円／坪
推定価格 平米 坪	125万2,835 円／平米 414万1,873 円／坪
標準価格 平米 坪	102万4,395 円／平米 338万6,650 円／坪
査定価格 平米 坪	107万 円／平米 353万7,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区初台２丁目８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	93万1,667 円／平米 308万91 円／坪
推定価格 平米 坪	94万3,659 円／平米 311万9,737 円／坪
標準価格 平米 坪	105万6,729 円／平米 349万3,546 円／坪
査定価格 平米 坪	110万 円／平米 363万6,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６０公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区初台２丁目８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	128万7,966 円／平米 425万8,016 円／坪
推定価格 平米 坪	131万540 円／平米 433万2,645 円／坪
標準価格 平米 坪	121万3,463 円／平米 401万1,709 円／坪
査定価格 平米 坪	126万 円／平米 416万5,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	６８公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区初台２丁目８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	147万498 円／平米 486万1,466 円／坪
推定価格 平米 坪	149万7,363 円／平米 495万282 円／坪
標準価格 平米 坪	125万930 円／平米 413万5,575 円／坪
査定価格 平米 坪	130万 円／平米 429万7,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	216 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情