路線価 (2023) 東京都大田区城南島2-9-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区城南島２丁目９番１
価格時点	2023 年
駅名	流通センター駅 から 3300m
路線価
1坪当たり	1坪 72万7,320 円
1平米当たり	1平米 22万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	15億9,000万 円 (5191 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 101万1,636 円 1平米 30万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	15億8,000万 円 (5191 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 100万8,330 円／坪 1平米 30万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、事業用倉庫等の物流施設を標準的使用とする圏域であり、大田区を含む東京湾臨海部を主とする工業地域である。主たる需要者は、物流系事業法人のほか、投資用倉庫や開発用地の取得を企図する国内外の投資ファンド、不動産会社等である。近年Ｅコマース等の物流需要の増加を背景に各方面へのアクセスに優れた物流用地は旺盛な需要が認められる。区内臨海部の工業地における市場の中心価格帯は５千㎡程度の画地で３０万～５０万／㎡程度である。 (2) 同一需給圏は、大田区を含む東京湾臨海部及び内陸部のうち倉庫等が立地する物流系工業地域である。需要者は、物流事業法人又は不動産投資法人が中心で、一棟全体を物流施設とした建物用途が多い。都内臨海部及び内陸部における物流施設地に係る需給は、電子商取引の活況、緩和的金融環境などを背景に、引き続き逼迫した状況にある。取引価格は、立地条件など個別の取引ごとにばらつきが見られ、中心価格帯を正確に把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、物流施設、工場等が建ち並ぶ工業地域であり、賃貸用不動産のほか自己利用目的の取引も認められるなど、多様な需要が認められる。比準価格は市場性を反映した実証的な価格であり、収益価格は収益性が重視される賃貸用不動産においては重要な指標となるが、想定建物や収支等において想定要素が多い面は否めない。よって本件では比準価格と収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 東京湾臨海部の物流系工業地域に属しており、土地利用形態は賃貸用のものが中心である。事例収集では、取引事例、賃貸事例ともに類似地域において価格牽連性を有する事例を収集できた。収益還元法で採用した諸元についても東京湾臨海部における不動産市況を踏まえ賃貸事業リスクを十分に考慮している。したがって、本件では、比準価格を標準に収益価格を参酌し、さらには代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	流通センター駅東方
距離	3300 m
土地の状態
土地面積	1570.2 坪 (5191 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	倉庫
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	倉庫、配送センター、工場等が建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区城南島２丁目９番１
標準地の範囲
東	20 m
西	150 m
南	100 m
北	140 m
標準的使用
標準的使用	倉庫地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	100 m
面積	4000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)各方面への交通アクセスが良好であり、物流拠点としてのニーズが増加していくと予測される。 (2)倉庫、配送センター、工場等が建ち並ぶ工業地域として地域内には格別の変動要因はないため、当分は現状を維持しながら推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 112万4,040 円 1平米 34万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 109万980 円 1平米 33万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 112万4,040円 1平米 34万円
前年から次年への変動率 5.2 ％
2022年	1坪 96万2,046円 1平米 29万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 109万980円 1平米 33万円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2019年	1坪 96万2,046円 1平米 29万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナによる行動制限解除後の回復期待により、都心部の不動産市場は底堅く推移していくと予想されるが、物価や金利動向に注視が必要である。 (2)景気が緩やかに持ち直しているなか、電子商取引の活況、緩和的金融環境などを背景に、物流施設地需給は引き続き逼迫した状況にある。
地域要因
(1)倉庫、配送センターとしての需要が認められる工業地域で、物流ニーズの顕在化から需要は堅調で地価は上昇傾向である。 (2)倉庫、配送センター、工場等が建ち並ぶ工業地域である。東京湾臨海部における物流施設地に対する需要は引き続き旺盛である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)標準的画地の価格形成要因と比較して上記の個別的要因がある。なお、格別の変動要因はなく、近隣地域内における競争力は中位である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４７１０８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区城南島２丁目９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	30万1,843 円／平米 99万7,893 円／坪
推定価格 平米 坪	31万5,742 円／平米 104万3,843 円／坪
標準価格 平米 坪	32万5,507 円／平米 107万6,126 円／坪
査定価格 平米 坪	34万2,000 円／平米 113万652 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南東
側道幅員1	18 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４７１１４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区城南島２丁目９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	29万6,139 円／平米 97万9,036 円／坪
推定価格 平米 坪	30万5,912 円／平米 101万1,345 円／坪
標準価格 平米 坪	31万5,373 円／平米 104万2,623 円／坪
査定価格 平米 坪	33万1,000 円／平米 109万4,286 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４１１１５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区城南島２丁目９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万4,055 円／平米 103万8,266 円／坪
推定価格 平米 坪	32万9,130 円／平米 108万8,104 円／坪
標準価格 平米 坪	33万5,847 円／平米 111万310 円／坪
査定価格 平米 坪	35万3,000 円／平米 116万7,018 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４７１０６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区城南島２丁目９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万8,687 円／平米 105万3,579 円／坪
推定価格 平米 坪	31万4,438 円／平米 103万9,532 円／坪
標準価格 平米 坪	32万4,163 円／平米 107万1,683 円／坪
査定価格 平米 坪	34万 円／平米 112万4,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	18 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５１１０３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区城南島２丁目９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	36万3,636 円／平米 120万2,181 円／坪
推定価格 平米 坪	37万3,454 円／平米 123万4,639 円／坪
標準価格 平米 坪	38万1,076 円／平米 125万9,837 円／坪
査定価格 平米 坪	40万 円／平米 132万2,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情