路線価 (2023) 東京都大田区大森北5-134-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区大森北５丁目１３４番２
価格時点	2023 年
駅名	平和島駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 145万4,640 円
1平米当たり	1平米 44万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	9,060万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 190万7,562 円 1平米 57万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	9,110万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 191万7,480 円／坪 1平米 58万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大田区及び隣接区の京急線、ＪＲ京浜東北線、東急線沿線の商業地域。需要者は地縁的選好性の強い個人事業者又は不動産事業法人等。１階を店舗、２階以上を住宅とする用途が多い。不動産投資への意欲は高いことから幹線道路及び準幹線道路沿い商業地の地価は上昇傾向である。土地は規模により総額が相当異なるが標準的画地規模の土地で６千万円から１億円程度と思料する。 (2) 同一需給圏は、大田区及びその周辺区のうち商圏の比較的狭い商業地域である。需要者は、不動産事業法人が中心で、低層階を店舗事業所、中高層階を共同住宅とした建物用途が多い。高度利用可能な商業地に対する需要は、景気が緩やかに持ち直しているなか、緩和的金融環境などを背景に、堅調に推移している。取引価格は、立地条件など個別の取引ごとにばらつきが見られ、中心価格帯を正確に把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、中高層共同住宅、店舗が多い商業地域で、収益性に着目した物件の需要が多い地域である。比準価格は収益性をも考慮された取引事例により算定され、実証性が高く市場性を反映した価格である。収益価格は投資採算性を具現する価格として尊重されるべき価格である。本件では、市場性を反映した比準価格を重視して投資採算性を反映した収益価格と関連づけ、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 中高層共同住宅、低層店舗等が混在する商業地域に属しており、土地利用形態は賃貸用のものが中心である。事例収集では、取引事例、賃貸事例ともに類似地域において価格牽連性を有する事例を収集できた。収益還元法で採用した諸元についても近隣地域における賃貸事業リスクを十分に考慮している。したがって、本件では、比準価格を標準に収益価格を参酌し、さらには代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	平和島駅　西方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	47.5 坪 (157 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層共同住宅、低層店舗等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区大森北５丁目１３４番２
標準地の範囲
東	45 m
西	20 m
南	80 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	13 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、中高層共同住宅、低層店舗等が混在する商業地域であり、地域要因に特段の変動は認められないことから、当面は現状のまま推移するものと予測する。 (2)中高層共同住宅、低層店舗等が混在する商業地域として地域内には格別の変動要因はないため、当分は現状を維持しながら推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 199万212 円 1平米 60万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 207万6,168 円 1平米 62万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 199万212円 1平米 60万2,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 183万4,830円 1平米 55万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 207万6,168円 1平米 62万8,000円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2019年	1坪 183万4,830円 1平米 55万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)取引件数は２０２１年と比較すると減少傾向にある。取引利回りは不動産投資家調査によれば、Ａクラスビルは低下し、ホテルは横ばいとなっている。 (2)景気が緩やかに持ち直しているなか、緩和的金融環境などを背景に、商業地に対する需要は、力強さを欠くものの、堅調に推移している。
地域要因
(1)中高層共同住宅、低層店舗等が混在する商業地域である。環境条件に特に大きな変化はなく、他に地域要因の変動は見受けられない。 (2)中高層共同住宅、低層店舗等が混在する沢田通り沿いの商業地域である。店舗兼共同住宅地に対する需要は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)標準的画地の価格形成要因と比較して修正を要する個別的要因はない。また、格別の変動要因もなく、近隣地域内における競争力は中位である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５１１０８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区大森北５丁目１３４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	85万1,600 円／平米 281万5,390 円／坪
推定価格 平米 坪	74万6,901 円／平米 246万9,255 円／坪
標準価格 平米 坪	60万4,289 円／平米 199万7,779 円／坪
査定価格 平米 坪	60万4,000 円／平米 199万6,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6.3 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４７１０７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区大森北５丁目１３４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	56万7,286 円／平米 187万5,448 円／坪
推定価格 平米 坪	61万6,462 円／平米 203万8,023 円／坪
標準価格 平米 坪	62万9,043 円／平米 207万9,616 円／坪
査定価格 平米 坪	62万9,000 円／平米 207万9,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５１１１２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区大森北５丁目１３４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万4,650 円／平米 150万3,073 円／坪
推定価格 平米 坪	45万2,421 円／平米 149万5,704 円／坪
標準価格 平米 坪	58万5,279 円／平米 193万4,932 円／坪
査定価格 平米 坪	58万5,000 円／平米 193万4,010 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	8.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市計画道路
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５１１０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区大森北５丁目１３４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	46万1,469 円／平米 152万5,617 円／坪
推定価格 平米 坪	47万4,390 円／平米 156万8,333 円／坪
標準価格 平米 坪	59万9,735 円／平米 198万2,724 円／坪
査定価格 平米 坪	60万 円／平米 198万3,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情