路線価 (2023) 東京都大田区上池台1-9-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区上池台１丁目９番４
価格時点	2023 年
駅名	長原駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 171万9,120 円
1平米当たり	1平米 52万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1億1,100万 円 (159 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 230万7,588 円 1平米 69万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億1,100万 円 (159 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 230万976 円／坪 1平米 69万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大田区内を中心に近隣区を含み、中層の店舗兼共同住宅が標準的使用と認められる圏域である。主たる需要者は、賃貸用不動産からの不動産収益を見込む投資家や個人の富裕層、また最近は与信のあるサラリーマンも節税等の目的で市場参加している。収益不動産のため利回りが重視されるが、相続税対策に低利回りでも購入する需要者も散見され、価格上昇の一部要因となっている。市場の中心価格帯は、土地建物総額で数億円程度と判断される。 (2) 同一需給圏は、大田区及び隣接区内の主として東急線各駅を最寄りとし、幹線及び準幹線道路沿いを中心とする近隣商業地域、路線商業地域等の存する圏域である。需要者の中心は投資家、地縁的選好性を持つ事業者、開発目的の不動産会社等であるが、自用目的の需要あるいは収益目的の需要はいずれも想定される。土地の取引価格は、単価で６０万円～９０万円／㎡程度、規模にもより一概にはいえないが総額で概ね１億円～数億円程度が中心的価格帯と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、店舗、事業所や共同住宅等が混在する地域であり、収益用不動産のほか自己利用目的の取引も認められるなど、多様な需要が認められる。比準価格は市場性を反映した実証的な価格であり、収益価格は収益性が重視される商業地の取引においては重要な指標となるが、想定建物や収支等において想定要素が多い面は否めない。よって本件では比準価格と収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並び、立地条件・総額的観点からは自己使用あるいは収益用建物建築目的のいずれの需要も想定され、類似地域において信頼性のある取引事例も多数収集しえた。一方、需要者の行動原理を勘案すると、賃貸用建物建築を想定して求めた収益価格にも説得力が認められる。本件では、実証的な比準価格と市場適合性のある収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長原駅南東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	48.1 坪 (159 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗、車庫兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層店舗兼共同住宅等が多い商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区上池台１丁目９番４
標準地の範囲
東	0 m
西	100 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	14.5 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)環七沿いに中高層の店舗付共同住宅等が多い地域であり、地域要因に特段の変化はなく、当面現状のまま推移していくものと予測される。 (2)幹線道路沿いに中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因について特段の変動要因はなく、当面は現状維持で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 247万9,500 円 1平米 75万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 244万6,440 円 1平米 74万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 247万9,500円 1平米 75万円
前年から次年への変動率 5 ％
2022年	1坪 219万8,490円 1平米 66万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 244万6,440円 1平米 74万円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2019年	1坪 219万8,490円 1平米 66万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナによる行動制限解除後の回復期待により、都心部の不動産市場は底堅く推移していくと予想されるが、物価や金利動向に注視が必要である。 (2)景気は、海外経済の動向等による影響、国内における物価上昇、金融資本市場の変動等の懸念はあるものの、緩やかな持ち直しの傾向が認められる。
地域要因
(1)環七沿いの商住混在地で多様な用途が認められ、新型コロナによる取引への影響は軽微で、地価は強含みで推移している。 (2)幹線道路沿いに中高層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、供給は少なく需要は底堅いことなどもあり、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ３７１０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区上池台１丁目９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	75万8,000 円／平米 250万5,948 円／坪
推定価格 平米 坪	80万1,964 円／平米 265万1,293 円／坪
標準価格 平米 坪	75万5,857 円／平米 249万8,863 円／坪
査定価格 平米 坪	77万9,000 円／平米 257万5,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４７１０８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区上池台１丁目９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	86万6,295 円／平米 286万3,971 円／坪
推定価格 平米 坪	87万7,336 円／平米 290万473 円／坪
標準価格 平米 坪	74万9,860 円／平米 247万9,037 円／坪
査定価格 平米 坪	77万2,000 円／平米 255万2,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５１１１８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区上池台１丁目９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	85万6,959 円／平米 283万3,106 円／坪
推定価格 平米 坪	89万7,307 円／平米 296万6,497 円／坪
標準価格 平米 坪	89万186 円／平米 294万2,955 円／坪
査定価格 平米 坪	91万7,000 円／平米 303万1,602 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４１１０７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区上池台１丁目９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	79万6,078 円／平米 263万1,834 円／坪
推定価格 平米 坪	81万1,536 円／平米 268万2,938 円／坪
標準価格 平米 坪	72万7,183 円／平米 240万4,067 円／坪
査定価格 平米 坪	74万9,000 円／平米 247万6,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	19.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ４７１０８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区上池台１丁目９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	83万7,163 円／平米 276万7,661 円／坪
推定価格 平米 坪	78万9,977 円／平米 261万1,664 円／坪
標準価格 平米 坪	71万5,559 円／平米 236万5,638 円／坪
査定価格 平米 坪	73万7,000 円／平米 243万6,522 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情