路線価 (2023) 東京都大田区田園調布南19-59 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区田園調布南１９番５９
価格時点	2023 年
駅名	沼部駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 145万4,640 円
1平米当たり	1平米 44万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	9,100万 円 (163 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 184万4,748 円 1平米 55万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	9,130万 円 (163 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 185万1,360 円／坪 1平米 56万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大田区南西部一帯の中層の店舗兼共同住宅等が多く見られる近隣商業地域等を含む圏域である。需要者の中心は個人・法人等であるが、自用目的の建物あるいは収益目的の店舗兼共同住宅等の用地としての需要はいずれも想定される。景気の持ち直し傾向もあり、商住混在の多様な用途を前提に需要も認められる。土地の取引価格は、単価で４５万円～７０万円／㎡程度、規模にもよるが総額で５千万円～１億円台前半程度が中心的価格帯となっている。 (2) 同一需給圏は、大田区及びその周辺区のうち商圏の比較的狭い商業地域である。需要者は、不動産事業法人が中心で、低層階を店舗事業所、中層階を共同住宅とした建物用途が多い。高度利用可能な商業地に対する需要は、景気が緩やかに持ち直しているなか、緩和的金融環境などを背景に、堅調に推移している。取引価格は、立地条件など個別の取引ごとにばらつきが見られ、中心価格帯を正確に把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中層店舗兼共同住宅、店舗兼住宅等が混在しており、立地条件・総額的観点からは自己使用あるいは収益用建物建築目的のいずれの需要も想定され、類似地域において信頼性のある取引事例も多数収集しえた。一方、需要者の行動原理を勘案すると、賃貸用建物建築を想定して求めた収益価格にも説得力が認められる。本件では、実証的な比準価格と市場適合性のある収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 店舗兼住宅、中層共同住宅が混在する商業地域に属しており、土地利用形態は賃貸用のものが中心である。事例収集では、取引事例、賃貸事例ともに類似地域において価格牽連性を有する事例を収集できた。収益還元法で採用した諸元についても近隣地域における賃貸事業リスクを十分に考慮している。したがって、本件では、比準価格を標準に収益価格を参酌し、さらには代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	沼部駅南東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	49.3 坪 (163 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼住宅、中層共同住宅が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区田園調布南１９番５９
標準地の範囲
東	70 m
西	40 m
南	50 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10.5 m
奥行き	15 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層の店舗兼共同住宅、店舗兼住宅等が見られる商業地域であり、地域要因について特段の変動要因はなく、当面は現状維持で推移するものと予測する。 (2)店舗兼住宅、中層共同住宅が混在する商業地域として地域内には格別の変動要因はないため、当分は現状を維持しながら推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 197万6,988 円 1平米 59万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 200万130 円 1平米 60万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 197万6,988円 1平米 59万8,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 180万1,770円 1平米 54万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 200万130円 1平米 60万5,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 180万1,770円 1平米 54万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、海外経済の動向等による影響、国内における物価上昇、金融資本市場の変動等の懸念はあるものの、緩やかな持ち直しの傾向が認められる。 (2)景気が緩やかに持ち直しているなか、緩和的金融環境などを背景に、商業地に対する需要は、力強さを欠くものの、堅調に推移している。
地域要因
(1)多摩堤通り沿いの近隣商業地域であり、商住混在の多様な用途を前提とした需要も認められ、地価は上昇傾向にある。 (2)店舗兼住宅、中層共同住宅が混在する多摩堤通り沿いの商業地域である。店舗付共同住宅地に対する需要は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)標準的画地の価格形成要因と比較して修正を要する個別的要因はない。また、格別の変動要因もなく、近隣地域内における競争力は中位である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ３７１０８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区田園調布南１９番５９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	81万2,750 円／平米 268万6,952 円／坪
推定価格 平米 坪	81万6,620 円／平米 269万9,746 円／坪
標準価格 平米 坪	71万7,592 円／平米 237万2,359 円／坪
査定価格 平米 坪	71万8,000 円／平米 237万3,708 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４７１１０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区田園調布南１９番５９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	56万8,052 円／平米 187万7,980 円／坪
推定価格 平米 坪	58万6,798 円／平米 193万9,954 円／坪
標準価格 平米 坪	60万2,462 円／平米 199万1,739 円／坪
査定価格 平米 坪	60万2,000 円／平米 199万212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５１１０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区田園調布南１９番５９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	75万6,865 円／平米 250万2,196 円／坪
推定価格 平米 坪	74万854 円／平米 244万9,263 円／坪
標準価格 平米 坪	61万5,327 円／平米 203万4,271 円／坪
査定価格 平米 坪	61万5,000 円／平米 203万3,190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５１１１５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区田園調布南１９番５９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	50万6,415 円／平米 167万4,208 円／坪
推定価格 平米 坪	56万9,998 円／平米 188万4,413 円／坪
標準価格 平米 坪	59万7,482 円／平米 197万5,275 円／坪
査定価格 平米 坪	59万7,000 円／平米 197万3,682 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５１１０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区田園調布南１９番５９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	46万1,469 円／平米 152万5,617 円／坪
推定価格 平米 坪	47万4,390 円／平米 156万8,333 円／坪
標準価格 平米 坪	57万6,416 円／平米 190万5,631 円／坪
査定価格 平米 坪	57万6,000 円／平米 190万4,256 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情