路線価 (2023) 東京都大田区南蒲田3-1461-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区南蒲田３丁目１４６１番６
価格時点	2023 年
駅名	糀谷駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 195万540 円
1平米当たり	1平米 59万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	8,190万 円 (107 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 252万9,090 円 1平米 76万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	8,260万 円 (107 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 255万2,232 円／坪 1平米 77万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大田区内の主に幹線道路沿い及び幅員のやや広い道路沿いを中心とする範囲。店舗の外、アパート、マンション等混在する地域。需要者は地縁的選好性の強い個人事業者又は収益物件所有目的の法人等。新型コロナ感染症の影響もあり一般小規模小売店の商況は厳しいが、不動産投資への意欲は高いことから幹線道路沿い商業地の地価はやや上昇傾向である。土地は規模により総額が相当異なり３０百万円～２００百万円前後の取引が見られる。 (2) 同一需給圏は、都内城南エリアに存し中高層店舗兼共同住宅を標準的使用とする圏域であり、主として容積率４００％以上の商住混在地域である。主たる需要者は、数億～十億規模の収益用不動産や開発用地の取得を企図する国内外の投資ファンド、不動産会社、個人投資家等である。不動産市場においては優良不動産の供給は限定的で需給は逼迫しており、地価は上昇傾向にある。取引の中心価格帯は土地建物総額で数億から数十億円程度と判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地は、最寄駅である糀谷駅への接近性が良好な近隣商業地域に所在している。商業用の自己使用目的での取引のほか、都心方面への接近性等利便性の良好な地域であることから、アパート、マンション等の収益物件も多く、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 当該地域は、店舗、事業所や共同住宅等が混在する地域であり、収益用不動産のほか自己利用目的の取引も認められるなど、多様な需要が認められる。比準価格は市場性を反映した実証的な価格であり、収益価格は収益性が重視される商業地の取引においては重要な指標となるが、想定建物や収支等において想定要素が多い面は否めない。よって本件では比準価格と収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	糀谷駅　南方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	32.4 坪 (107 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	事務所、工場兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区南蒲田３丁目１４６１番６
標準地の範囲
東	60 m
西	100 m
南	30 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	6.5 m
奥行き	16.5 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３０ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (2)地域要因に特段の変化はなく、当面現状のまま推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 259万8,516 円 1平米 78万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 283万3,242 円 1平米 85万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 259万8,516円 1平米 78万6,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2022年	1坪 243万3,216円 1平米 73万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 283万3,242円 1平米 85万7,000円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2019年	1坪 243万3,216円 1平米 73万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ感染症の影響が残り各種業態の商況低迷が懸念されるが、不動産投資意欲は高く商業地の地価はやや上昇傾向。 (2)新型コロナによる行動制限解除後の回復期待により、都心部の不動産市場は底堅く推移していくと予想されるが、物価や金利動向に注視が必要である。
地域要因
(1)新型コロナの影響が残り小規模小売業の商況は厳しく商業用地の実需要は弱いが、収益・投資対象として地価はやや上昇傾向である。 (2)京急空港線沿線の商住混在地で多様な用途が認められ、コロナ禍の影響も薄れ、地価は強含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５１１２０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区南蒲田３丁目１４６１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	80万3,043 円／平米 265万4,860 円／坪
推定価格 平米 坪	78万2,393 円／平米 258万6,591 円／坪
標準価格 平米 坪	79万8,360 円／平米 263万9,378 円／坪
査定価格 平米 坪	79万8,000 円／平米 263万8,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４７１０８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区南蒲田３丁目１４６１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	79万3,046 円／平米 262万1,810 円／坪
推定価格 平米 坪	66万872 円／平米 218万4,843 円／坪
標準価格 平米 坪	78万1,173 円／平米 258万2,558 円／坪
査定価格 平米 坪	78万1,000 円／平米 258万1,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	北
側道幅員2	8.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ３７１１２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区南蒲田３丁目１４６１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	63万7,891 円／平米 210万8,868 円／坪
推定価格 平米 坪	67万1,699 円／平米 222万637 円／坪
標準価格 平米 坪	77万6,531 円／平米 256万7,211 円／坪
査定価格 平米 坪	77万7,000 円／平米 256万8,762 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４７１１７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区南蒲田３丁目１４６１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	81万3,855 円／平米 269万605 円／坪
推定価格 平米 坪	80万9,942 円／平米 267万7,668 円／坪
標準価格 平米 坪	78万1,043 円／平米 258万2,128 円／坪
査定価格 平米 坪	78万1,000 円／平米 258万1,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情