路線価 (2023) 東京都大田区山王2-2317-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区山王２丁目２３１７番１外
価格時点	2023 年
駅名	大森駅 から 180m
路線価
1坪当たり	1坪 562万200 円
1平米当たり	1平米 170万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	15億5,000万 円 (744 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 687万6,480 円 1平米 208万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	15億5,000万 円 (744 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 687万6,480 円／坪 1平米 208万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大田区及びその隣接区の鉄道駅周辺を主とする商業地域である。需要者は、賃貸事業を目的とする不動産業者や投資家のほか、小売業・飲食業・サービス業を営む資本力ある個人又は法人があげられる。店舗ビル等が連坦する駅に近い商業地については、希少性が高く、需要は底堅い。取引価格水準は、最寄り駅等の立地条件や規模等によりばらつきが大きく、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、主として大田区及び周辺区の最寄駅に近い商業地域及び同程度の繁華性を有する商業地域である。需要者は不動産事業者、不動産投資家が中心である。駅接近性が良好で相応の繁華性を有し、共同住宅用地としての需要も見込まれることから需要者からの引き合いが相応に見込まれる地域である。需要の中心となる価格帯については、取引される土地の規模はまちまちであるが、概ね㎡あたり２００万円台が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、ＪＲ大森駅に近い繁華性の高い商業地域であり、賃貸事業を目的とする不動産業者等が主たる需要者となることから、収益性を取引指標として重視して取引が行われる地域である。したがって、類似地域に所在する信頼性ある取引事例から求められた実証的な比準価格と収益性を反映した収益価格を相互に関連づけ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は大森駅に近い中高層の店舗付事務所ビル等が多く見られる商業地域で相応の繁華性を有するが、収益価格は比準価格と比較してやや低位に求められた。これは、需要者が実際の取引市場における価格を重視のうえ収益性を勘案した取引を行っているためと考えられる。したがって、本件では取引実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、現下の不動産市況を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大森駅北西方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	225 坪 (744 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	430 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区山王２丁目２３１７番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	80 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	36 m
面積	740 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	都市計画道路（補助第２８号線、計画幅員２０～３０ｍ）
街路	１５ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	430 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大森駅に近い中高層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ繁華性の高い商業地域であり、今後とも同様に推移するものと予測される。 (2)中高層の店舗付事務所ビル等が建ち並ぶ最寄駅に近い商業地域である。大きな地域要因の変動はなく当面は現状維持で推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 733万9,320 円 1平米 222万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 730万6,260 円 1平米 221万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 733万9,320円 1平米 222万円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 667万8,120円 1平米 202万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 730万6,260円 1平米 221万円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 667万8,120円 1平米 202万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直し、物価は上昇傾向にある。コロナ禍以降減少傾向にあった大田区の人口は概ね横這い傾向になった。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響による景気停滞から回復基調にあり、商業地の地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)大森駅に近い繁華性の高い商業地域であり、地域要因に大きな変化はない。 (2)最寄駅に近い繁華性を有する商業地域であり地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)市場性・競争力等の変動は、特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４１１１３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区山王２丁目２３１７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	142万2,555 円／平米 470万2,967 円／坪
推定価格 平米 坪	190万361 円／平米 628万2,593 円／坪
標準価格 平米 坪	220万9,722 円／平米 730万5,341 円／坪
査定価格 平米 坪	221万 円／平米 730万6,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	432 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	北西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４７１０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都大田区山王２丁目２３１７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	278万6,372 円／平米 921万1,746 円／坪
推定価格 平米 坪	281万9,185 円／平米 932万226 円／坪
標準価格 平米 坪	245万1,465 円／平米 810万4,543 円／坪
査定価格 平米 坪	245万 円／平米 809万9,700 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	94 ％
基準容積率	440 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	その他
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４７１１５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区山王２丁目２３１７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	143万9,851 円／平米 476万147 円／坪
推定価格 平米 坪	149万246 円／平米 492万6,753 円／坪
標準価格 平米 坪	229万2,686 円／平米 757万9,620 円／坪
査定価格 平米 坪	229万 円／平米 757万740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４１１０７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区山王２丁目２３１７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	92万8,888 円／平米 307万904 円／坪
推定価格 平米 坪	107万408 円／平米 353万8,769 円／坪
標準価格 平米 坪	202万7,288 円／平米 670万2,214 円／坪
査定価格 平米 坪	203万 円／平米 671万1,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	432 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情