土地路線価格
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路線価 (2023) 東京都大田区蒲田本町1-14-7 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 大田区
東京都大田区蒲田本町1丁目14番7 (大田)
  • 周辺状況: 住宅地 (事務所、アパート、住宅等が混在する住宅地域)
  • 蒲田駅 から 900m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
112万4,040
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
34万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 大田区東京都大田区蒲田本町1丁目14番7
価格時点 2023
駅名 蒲田駅 から 900m
路線価
1坪当たり 1坪 112万4,040
1平米当たり 1平米 34万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月26日
鑑定評価額 総額
5,940万
(134 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 146万4,558
1平米 44万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月26日
鑑定評価額 総額
5,900万
(134 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 145万4,640 円/坪
1平米 44万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大田区及び隣接区の低層住宅地域。主たる需要者は、大田区内及び都心に勤務するファミリー世帯が中心であることから地縁的選好性を有する自己使用を前提とした個人等。大田区内の住宅地の需要は底堅く価格は上昇傾向である。需要の中心的な価格帯の平米単価は40万円/㎡~60万円/㎡程度、総額は規模により左右されるものと思料する。

(2) 同一需給圏は主としてJR京浜東北線、東急線、京急線各駅等を最寄駅とする大田区内の住宅地域の圏域。主要な需要者は都心部への通勤者がほとんど。利便性は良いが、地盤等は劣る。1丁目の最寄駅はJR蒲田駅、2丁目は京急蒲田駅。1丁目には団地があり、2丁目に比し事例が少ない。駅南側に所在し、駅までの経路に歓楽街等がなく、男性単身者が多い蒲田にあって、ファミリー層にも需要。中心価格帯は新築戸建、土地40㎡、建物80㎡で約5700万円。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市場の取引の実態を基に求めた価格で、収益価格は対象標準地が生み出すであろう収益を基に求めた価格である。主たる需要者は低層住宅地を求める個人等であり収益性よりも資産性・居住の快適性を重視する。また、比準価格及び収益価格を求める際の資料の信頼性は同等と判断した。以上から比準価格を重視し収益価格を斟酌し、代表標準地からの検討結果を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 対象標準地の周辺には共同住宅等の収益物件も見られ、自用物件と混在している。しかし、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自用目的が主で収益性より快適性・利便性が重視される住宅地域であるので、代表標準地との検討を踏まえ、実証性のある比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 蒲田駅南方
距離 900 m
土地の状態
土地面積 40.5 坪 (134 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 事務所兼住宅
構造 鉄骨造:S
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 3F
地下階数 B0
周辺の利用状況 事務所、アパート、住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 7.2 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 準工業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 特別用途地区(特別用途地区)
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 大田区東京都大田区蒲田本町1丁目14番7
標準地の範囲
80 m
西 110 m
0 m
15 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 9 m
奥行き 15 m
面積 135 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特記すべき事項はない。
街路 基準方位 北7.2m区道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 準工業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 特別用途地区(特別用途地区)
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)事務所、アパート、住宅等が混在する住宅地域。格別の変動要因はなく当分の間は現状を維持するものと予測する。

(2)JR蒲田駅周辺は店舗も多く、都心へも通いやすいため、利便性が高い。蒲田本町は蒲田駅至近にもかかわらず繁華街に伴う治安について問題が少ない地域でありこの特徴は維持されると思料する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 155万3,820
1平米 47万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 152万760
1平米 46万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 155万3,820
1平米 47万
前年から次年への変動率 4 %
2022年
1坪 140万8,356
1平米 42万6,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 152万760
1平米 46万
前年から次年への変動率 3.3 %
2019年
1坪 140万8,356
1平米 42万6,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)ウィズコロナ下で、現在景気は持ち直しの傾向が見受けられる。しかし、金融資本市場の変動等に留意する必要がある。

(2)ウィズコロナの下でウクライナ戦争、世界的な金融引き締めと日銀の緩和策継続、物価上昇とサプライチェーンの分断、国際為替等著しく変動中。

地域要因
(1)蒲田駅からやや距離がある住宅地域。地域要因に特段の変動はない。

(2)蒲田駅を最寄駅とする住宅街である。準工地域でもあり、小規模な作業場等も。やや距離があるが、平地で徒歩圏、利便性は高い。

個別的要因 (1)市場競争力は普通で、個別的要因に特に変動はない。

(2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 R51115
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 大田区
地域 東京都大田区蒲田本町1丁目14番7
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
37万1,471 円/平米
122万8,083 円/坪
推定価格 平米
41万8,111 円/平米
138万2,275 円/坪
標準価格 平米
46万3,024 円/平米
153万757 円/坪
査定価格 平米
48万6,000 円/平米
160万6,716 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 3.6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 特別用途地区(特別用途地区)
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 R51116
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 大田区
地域 東京都大田区蒲田本町1丁目14番7
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
50万2,176 円/平米
166万194 円/坪
推定価格 平米
52万6,559 円/平米
174万804 円/坪
標準価格 平米
46万7,222 円/平米
154万4,636 円/坪
査定価格 平米
49万1,000 円/平米
162万3,246 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 7.9 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 西
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 特別用途地区(特別用途地区)
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 R47105
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 大田区
地域 東京都大田区蒲田本町1丁目14番7
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
28万8,958 円/平米
95万5,295 円/坪
推定価格 平米
39万2,755 円/平米
129万8,448 円/坪
標準価格 平米
43万4,945 円/平米
143万7,928 円/坪
査定価格 平米
45万7,000 円/平米
151万842 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 袋地等
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 特別工業地区
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 R51106
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 大田区
地域 東京都大田区蒲田本町1丁目14番7
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
67万3,881 円/平米
222万7,851 円/坪
推定価格 平米
57万5,607 円/平米
190万2,957 円/坪
標準価格 平米
45万6,469 円/平米
150万9,087 円/坪
査定価格 平米
47万9,000 円/平米
158万3,574 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 252
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 4.2 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 R47114
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 大田区
地域 東京都大田区蒲田本町1丁目14番7
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
46万9,390 円/平米
155万1,803 円/坪
推定価格 平米
45万8,214 円/平米
151万4,855 円/坪
標準価格 平米
44万1,014 円/平米
145万7,992 円/坪
査定価格 平米
46万3,000 円/平米
153万678 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 特別用途地区(特別用途地区)
その他地域地区等2 高度地区(高度地区)
その他地域地区等3
特別な事情
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