土地路線価格
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路線価 (2023) 東京都大田区西蒲田8-16-15 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 大田区
東京都大田区西蒲田8丁目16番15 (大田)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域)
  • 蒲田駅 から 530m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
132万2,400
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
40万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 大田区東京都大田区西蒲田8丁目16番15
価格時点 2023
駅名 蒲田駅 から 530m
路線価
1坪当たり 1坪 132万2,400
1平米当たり 1平米 40万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月25日
鑑定評価額 総額
8,590万
(162 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 175万2,180
1平米 53万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月26日
鑑定評価額 総額
8,550万
(162 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 174万5,568 円/坪
1平米 52万8,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大田区内を中心に近隣区を含み、中層共同住宅が標準的使用と認められる圏域である。主たる需要者は、賃貸用不動産からの不動産収益を見込む投資家や個人の富裕層、また最近は与信のあるサラリーマンも節税等の目的で市場参加している。収益不動産のため利回りが重視されるが、相続税対策に低利回りでも購入する需要者も散見され、価格上昇の一部要因となっている。市場の中心価格帯は、土地建物総額で数億円程度となっている。

(2) 同一需給圏は、大田区内のJR京浜東北線沿線を中心とする住宅地域である。需要者は、都心等に勤務するサラリーマン世帯が中心である。近年は、敷地の細分化により総額を抑えた建売住宅の取引が多いが、個人による中規模程度の土地取引や不動産業者等によるマンション敷地の取得も散見される。画地規模によるものの、中心となる価格帯は総額7~9千万円程度である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、共同住宅を中心に戸建住宅も見られる地域であり、収益用不動産のほか自己利用目的の取引も認められる。比準価格は市場性を反映した実証的な価格であり、収益価格は収益性が重視される収益用不動産の取引においては重要な指標となるが、想定建物や収支等において想定要素が多い面は否めない。よって本件では比準価格と収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 比準価格は、自己利用目的の住宅用地を中心とした規範性の認められる取引事例から求めており、信頼性が高いと判断される。また、典型的な需要者が考慮すると考えられる収益価格は種々の想定要素が含まれているもののこれらを適切に行っており収益性を反映していることから相応の説得力を有している。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 蒲田駅南西方
距離 530 m
土地の状態
土地面積 49 坪 (162 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 300
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 共同住宅
構造 鉄筋コンクリート造:RC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 5F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 240
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 大田区東京都大田区西蒲田8丁目16番15
標準地の範囲
70 m
西 20 m
20 m
20 m
標準的使用
標準的使用 中層共同住宅地
画地の形状等
間口 10 m
奥行き 16.5 m
面積 165 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 6m区道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 300
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 240
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に特段の変化はなく、当面現状のまま推移していくものと予測される。

(2)一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測した。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 194万3,928
1平米 58万8,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 185万7,972
1平米 56万2,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 194万3,928
1平米 58万8,000
前年から次年への変動率 5 %
2022年
1坪 166万9,530
1平米 50万5,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 185万7,972
1平米 56万2,000
前年から次年への変動率 4.6 %
2019年
1坪 166万9,530
1平米 50万5,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)新型コロナによる行動制限解除後の回復期待により、都心部の不動産市場は底堅く推移していくと予想されるが、物価や金利動向に注視が必要である。

(2)新型コロナウイルス感染症の影響は落ち着きを見せており、都心に近い大田区内の土地需要は堅調である。

地域要因
(1)JR蒲田駅から徒歩圏の共同住宅地であり、新型コロナによる取引への影響は軽微で、地価は強含みで推移している。

(2)利便性が良好な住宅地域であり、安定的な需要が認められることから、地価は上昇傾向で推移している。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 R47111
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 大田区
地域 東京都大田区西蒲田8丁目16番15
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
53万6,250 円/平米
177万2,843 円/坪
推定価格 平米
55万3,946 円/平米
183万1,345 円/坪
標準価格 平米
55万3,946 円/平米
183万1,345 円/坪
査定価格 平米
55万4,000 円/平米
183万1,524 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 84
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 R47115
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 大田区
地域 東京都大田区西蒲田8丁目16番15
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
49万435 円/平米
162万1,378 円/坪
推定価格 平米
50万4,167 円/平米
166万6,776 円/坪
標準価格 平米
53万5,778 円/平米
177万1,282 円/坪
査定価格 平米
53万6,000 円/平米
177万2,016 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 196
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4.9 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 R51102
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 大田区
地域 東京都大田区西蒲田8丁目16番15
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
70万4,788 円/平米
233万29 円/坪
推定価格 平米
71万5,360 円/平米
236万4,980 円/坪
標準価格 平米
69万4,524 円/平米
229万6,096 円/坪
査定価格 平米
69万5,000 円/平米
229万7,670 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 7.2 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 R47109
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 大田区
地域 東京都大田区西蒲田8丁目16番15
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
58万7,372 円/平米
194万1,852 円/坪
推定価格 平米
57万8,900 円/平米
191万3,843 円/坪
標準価格 平米
62万8,556 円/平米
207万8,006 円/坪
査定価格 平米
62万9,000 円/平米
207万9,474 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 5.2 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 南西
側道幅員1 3.8 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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