路線価 (2023) 東京都大田区田園調布4-27-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区田園調布４丁目２７番１
価格時点	2023 年
駅名	田園調布駅 から 780m
路線価
1坪当たり	1坪 178万5,240 円
1平米当たり	1平米 54万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億5,500万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 222万1,632 円 1平米 67万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億5,500万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 222万1,632 円／坪 1平米 67万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として大田区及び隣接区内を走る東急東横線沿線の閑静な高級住宅地域。主な需要者は、自己居住目的の比較的所得水準が高い個人のほか、不動産業者等が想定される。田園調布地区は、全国的にも知名度の高いブランド力を有する高級住宅地域であり、その需要には根強いものがある。土地の価格水準としては、対象標準地と同程度の７０～８０坪程度の画地で坪あたり２２０万円～２３０万円（総額１億円～２億円）と把握される。 (2) 同一需給圏は、田園調布地区を中心とした優良住宅地域である。田園調布は全国的にも知名度の高い高級住宅地で、需要者は会社役員や個人資産家等の富裕層が中心である。規模の大きい土地の取引も見られるが、都心選好性の高まりによって人気は相対的に落ちてきており、地価は微上昇に留まっている。画地規模によるものの、中心となる価格帯は総額１～２億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地が存する地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ品等上位の閑静な住宅地域である。一部に低層共同住宅も見られるものの、容積率が低いため投資採算に見合う賃貸住宅の建設は困難であり、収益性よりも居住の快適性を重視する自己使用目的の取引が中心である。したがって、本件では地域の市場実勢を反映した比準価格を重視し、収益性を反映した収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、自己利用目的の住宅用地又は住宅敷地の規範性の認められる取引事例を中心に求めており、信頼性が高いと判断される。また、対象標準地は画地規模の比較的大きい優良住宅地域に存しており、賃貸に供されているケースは少ないことから、収益価格は低位に求められた。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	田園調布駅西方
距離	780 m
土地の状態
土地面積	69.9 坪 (231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模以上の一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区田園調布４丁目２７番１
標準地の範囲
東	40 m
西	25 m
南	35 m
北	115 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10.5 m
奥行き	22 m
面積	231 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　５．４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	風致地区（風致地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として成熟しており、当地域の地価形成に大きな変動要因はなく、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。 (2)規模の比較的大きい一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。一部では、空地や空家の長期化が懸念されるものの、当面は現状のまま推移するものと予測した。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 224万8,080 円 1平米 68万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 223万8,162 円 1平米 67万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 224万8,080円 1平米 68万円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 220万5,102円 1平米 66万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 223万8,162円 1平米 67万7,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 220万5,102円 1平米 66万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの水際対策緩和や経済活動の再開により、国内景気は緩やかな回復基調にあるものの、円安や資源高による物価上昇が懸念される。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響は落ち着きを見せており、都心に近い大田区内の土地需要は堅調である。
地域要因
(1)全国的な知名度を有する閑静な住宅地であることから住宅需要は安定的である。地域要因に特段の変動は見られない。 (2)知名度の高い高級住宅地域であるが、田園調布４丁目の人口はここ数年微減傾向で推移しており、地価は微上昇に留まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５１１０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区田園調布４丁目２７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	63万6,190 円／平米 210万3,244 円／坪
推定価格 平米 坪	62万452 円／平米 205万1,214 円／坪
標準価格 平米 坪	64万9,688 円／平米 214万7,869 円／坪
査定価格 平米 坪	66万3,000 円／平米 219万1,878 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１１８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区田園調布４丁目２７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	60万3,269 円／平米 199万4,407 円／坪
推定価格 平米 坪	70万8,337 円／平米 234万1,762 円／坪
標準価格 平米 坪	70万2,019 円／平米 232万875 円／坪
査定価格 平米 坪	71万6,000 円／平米 236万7,096 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５１１１８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区田園調布４丁目２７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	55万9,160 円／平米 184万8,583 円／坪
推定価格 平米 坪	56万805 円／平米 185万4,021 円／坪
標準価格 平米 坪	63万5,833 円／平米 210万2,064 円／坪
査定価格 平米 坪	64万9,000 円／平米 214万5,594 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５１１０８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区田園調布４丁目２７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	55万3,385 円／平米 182万9,491 円／坪
推定価格 平米 坪	54万5,403 円／平米 180万3,102 円／坪
標準価格 平米 坪	68万1,754 円／平米 225万3,879 円／坪
査定価格 平米 坪	69万5,000 円／平米 229万7,670 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情