路線価 (2023) 東京都大田区田園調布3-23-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大田区東京都大田区田園調布３丁目２３番３
価格時点	2023 年
駅名	田園調布駅 から 280m
路線価
1坪当たり	1坪 284万3,160 円
1平米当たり	1平米 86万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	10億2,000万 円 (930 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 363万6,600 円 1平米 110万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	10億1,000万 円 (930 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 360万3,540 円／坪 1平米 109万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) ①同一需給圏は、田園調布地区を中心とし、目黒区、世田谷区、品川区等の優良住宅地域である。②全国的にも知名度の高い高級住宅地であり、需要者は会社役員や個人資産家等の富裕層が中心である。③物件供給が限定的であり地価はやや上昇傾向である。④画地規模によるものの、総額が嵩むことから上値が重い。 (2) 同一需給圏は、田園調布地区を中心とした優良住宅地域である。田園調布は全国的にも知名度の高い高級住宅地であり、需要者は会社役員や個人資産家等の富裕層が中心である。地区計画等により大きな敷地規模を要し、総額が嵩むため、市場参加者は限られ、ブランド力にやや陰りが出ている。取引の中心となる価格帯は規模により幅があるが、特に希少性のある対象標準地の周辺では１００万／㎡程度での取引が見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、自己利用目的の住宅用地又は住宅敷地の規範性の認められる取引事例を中心に求めており、信頼性が高いと判断される。対象標準地は地区計画によって共同住宅の戸数制限があり、基準容積率も低いため賃貸に供されているケースは少ないことから、収益価格は低位に求められた。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、自己利用目的の住宅用地又は住宅敷地の規範性の認められる取引事例を中心に求めており、信頼性が高いと判断される。また、対象標準地は画地規模の大きい優良住宅地域に存しており、賃貸不動産を取得する目的の市場参加者は限られ、収益価格は低位に求められ、かつ規範性が劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	田園調布駅西方
距離	280 m
土地の状態
土地面積	281.3 坪 (930 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B1
周辺の利用状況	大規模住宅が建ち並ぶ名声のある住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田区東京都大田区田園調布３丁目２３番３
標準地の範囲
東	30 m
西	45 m
南	80 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	30 m
面積	900 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	全国的に知名度が高く大規模住宅が建ち並ぶ優良住宅地域
街路	基準方位　　　　北７ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	風致地区（風致地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大規模邸宅が建ち並ぶ、ブランド力のある高級住宅地域である。地域要因に大きな影響を与える要因は特段なく当面は現状を維持しつつ推移するものと思料される。 (2)規模の大きい邸宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。需要者層が限定されることから、供給物件の滞留がありつつも、当面は現状のまま推移するものと予測した。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 363万6,600 円 1平米 110万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 363万6,600 円 1平米 110万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 363万6,600円 1平米 110万円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 357万480円 1平米 108万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 363万6,600円 1平米 110万円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 357万480円 1平米 108万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安、物価高騰、コロナ禍の影響はややあるが、不動産市場は堅調である。 (2)大田区の土地取引件数は、コロナ禍で２０２０年は減少したものの、その後は、同年を上回る水準の取引量に回復している。
地域要因
(1)全国的な知名度を有する高級住宅地であり、特に地域要因に変動を与える要因はない。 (2)知名度の高い高級住宅地域であるが、地区計画等で敷地規模の大きい住宅が多く、取引総額が嵩むことから、相対的な需要の弱さが認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に特段変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４１１１０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都大田区田園調布３丁目２３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	132万2,757 円／平米 437万3,035 円／坪
推定価格 平米 坪	112万9,315 円／平米 373万3,515 円／坪
標準価格 平米 坪	109万7,488 円／平米 362万8,295 円／坪
査定価格 平米 坪	112万 円／平米 370万2,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１１８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区田園調布３丁目２３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	99万3,999 円／平米 328万6,161 円／坪
推定価格 平米 坪	101万8,849 円／平米 336万8,315 円／坪
標準価格 平米 坪	109万4,360 円／平米 361万7,954 円／坪
査定価格 平米 坪	112万 円／平米 370万2,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４１１１０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都大田区田園調布３丁目２３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	99万8,784 円／平米 330万1,980 円／坪
推定価格 平米 坪	103万9,329 円／平米 343万6,022 円／坪
標準価格 平米 坪	109万4,031 円／平米 361万6,866 円／坪
査定価格 平米 坪	112万 円／平米 370万2,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５１１１２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区田園調布３丁目２３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	91万4,962 円／平米 302万4,864 円／坪
推定価格 平米 坪	91万7,680 円／平米 303万3,850 円／坪
標準価格 平米 坪	108万9,881 円／平米 360万3,147 円／坪
査定価格 平米 坪	111万 円／平米 366万9,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ４１１０２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大田区
地域	東京都大田区田園調布３丁目２３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	77万4,834 円／平米 256万1,601 円／坪
推定価格 平米 坪	81万5,900 円／平米 269万7,365 円／坪
標準価格 平米 坪	98万8,970 円／平米 326万9,535 円／坪
査定価格 平米 坪	101万 円／平米 333万9,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情