路線価 (2023) 東京都目黒区駒場1-833-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 目黒区東京都目黒区駒場１丁目８３３番５
価格時点	2023 年
駅名	駒場東大前駅 から 210m
路線価
1坪当たり	1坪 214万8,900 円
1平米当たり	1平米 65万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	8,370万 円 (93 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 297万5,400 円 1平米 90万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	8,370万 円 (93 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 297万5,400 円／坪 1平米 90万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は目黒区内及び隣接区の各私鉄沿線の駅前及び周辺の近隣商業地域である。需要者は地縁性を有する事業者の他、収益目的の投資家及び不動産業者が中心である。近隣地域は都心への接近性も良好であり、周辺に学校が存することから店舗、住宅ともに安定的な需要がみられる。駒場エリアで街づくり計画が進行中であり、需要は強含み。土地取引は少なく、規模や需要目的により価格にばらつきがあるため、中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、目黒区及び隣接区内の鉄道駅を中心に形成される近隣商業地域である。需要者の中心は、自用の店舗併用住宅を求める個人事業者、賃貸用収益不動産を求める投資家等である。周辺に教育機関が多く立地することもあり店舗用地への潜在的な需要は旺盛と推察されるが、近隣での取引は顕在化しておらず中心価格帯は見出せない。区内の近隣型商業地については、土地単価８０万～１８０万円／㎡程度の水準で取引されている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似地域に存する近隣商業地等の取引事例から求められており、市場の実態を反映した実証性の高い価格である。近隣地域は駅前の近隣商業地域であり、自己利用目的の取引のほか、都心への接近性等の利便性も良好な地域であることから収益物件の需要も認められる。よって比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は小売店舗、店舗兼住宅が建ち並ぶ近隣商業地域であり、主たる需要者は自用の個人事業者のほか収益性を重視する投資家等が想定される。比準価格は、当該需要者が重視する要因が反映された取引事例に基づく実証的な価格であり、収益性が反映された収益価格も均衡して求められた。よって、比準価格及び収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	駒場東大前駅南東方
距離	210 m
土地の状態
土地面積	28.1 坪 (93 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、店舗兼住宅が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	258 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	目黒区東京都目黒区駒場１丁目８３３番５
標準地の範囲
東	40 m
西	5 m
南	20 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	10 m
面積	100 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	４．３ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	258 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駒場四丁目で街づくり計画が進行しており、将来的に駒場エリア全体での利便性の向上が見込まれる。 (2)駅前から京王線南側を西に延びる商店街に中低層の店舗併用住宅、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、標準的使用に影響を与える地域要因の変動は特段認められず今後も同様と思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 316万7,148 円 1平米 95万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 321万6,738 円 1平米 97万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 316万7,148円 1平米 95万8,000円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2022年	1坪 283万9,854円 1平米 85万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 321万6,738円 1平米 97万3,000円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2019年	1坪 283万9,854円 1平米 85万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界情勢及び今後の金融政策の動向に留意する必要はあるが、不動産市場はコロナ禍による影響が収束し、需要は堅調、地価は上昇傾向である。 (2)目黒区の人口、取引件数は増加傾向、取引利回りは低下傾向で推移しており、取引価格は上昇傾向にある。
地域要因
(1)最寄駅を中心に店舗兼共同住宅が建ち並ぶ近隣商業地域。駒場四丁目で街づくり計画が進行しており、駒場エリア全体での利便性の向上が見込める。 (2)「駒場東大前」駅を中心に形成される近隣商業地域であり、地域要因に大きな変動はないが、需要は旺盛で地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)台形の角地であり、市場における競争力に影響を及ぼす個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５１１０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区駒場１丁目８３３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	69万420 円／平米 228万2,529 円／坪
推定価格 平米 坪	70万7,681 円／平米 233万9,593 円／坪
標準価格 平米 坪	88万200 円／平米 290万9,941 円／坪
査定価格 平米 坪	90万7,000 円／平米 299万8,542 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４１１１６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区駒場１丁目８３３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	180万4,014 円／平米 596万4,070 円／坪
推定価格 平米 坪	146万5,414 円／平米 484万4,659 円／坪
標準価格 平米 坪	104万777 円／平米 344万809 円／坪
査定価格 平米 坪	107万 円／平米 353万7,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４１１０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区駒場１丁目８３３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	107万478 円／平米 353万9,000 円／坪
推定価格 平米 坪	115万2,905 円／平米 381万1,504 円／坪
標準価格 平米 坪	92万3,062 円／平米 305万1,643 円／坪
査定価格 平米 坪	95万1,000 円／平米 314万4,006 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	日影規制
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５１１１０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区駒場１丁目８３３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	87万3,884 円／平米 288万9,061 円／坪
推定価格 平米 坪	92万3,434 円／平米 305万2,873 円／坪
標準価格 平米 坪	97万2,036 円／平米 321万3,551 円／坪
査定価格 平米 坪	100万 円／平米 330万6,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	81 ％
基準容積率	232 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ４１１１８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区駒場１丁目８３３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	69万500 円／平米 228万2,793 円／坪
推定価格 平米 坪	77万2,633 円／平米 255万4,325 円／坪
標準価格 平米 坪	96万7,000 円／平米 319万6,902 円／坪
査定価格 平米 坪	99万6,000 円／平米 329万2,776 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情