路線価 (2023) 東京都目黒区下目黒2-220-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 目黒区東京都目黒区下目黒２丁目２２０番１外
価格時点	2023 年
駅名	目黒駅 から 740m
路線価
1坪当たり	1坪 204万9,720 円
1平米当たり	1平米 62万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2億2,100万 円 (276 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 264万1,494 円 1平米 79万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2億2,200万 円 (276 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 266万4,636 円／坪 1平米 80万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は目黒区を中心に隣接する品川区等を含む住商混在地域である。目黒駅徒歩圏という利便性に着目してマンションも増加している。主たる需要者は賃貸経営を目的とする不動産業者や個人・機関投資家である。用途の多様性が認められ、都心へのアクセス・生活利便性が良好であることから需要は安定的に推移している。土地価格は規模により異なり、標準的画地規模で概ね２億円から３億円程度である。 (2) 同一需給圏は目黒区東部を中心に隣接区をも含む混在地域である。下目黒２丁目地区は、かつては中小の事業所や工場が多いエリアであったが、近年はＪＲ「目黒」駅から徒歩圏の生活利便性の高い立地条件が評価されて住宅用途による利用が増え、需要者層も事業所利用目的の個人事業主や法人から不動産業者や投資家等に移行している。なお、中心となる土地価格帯は、画地規模や需要者層により異なるため一律には把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は一般住宅、共同住宅、小売店舗等が建ち並ぶ混在地域である。取引には、市場性のほか収益性をも考慮して意思決定される。比準価格は同一需給圏を広域的に捉え、取引事例を収集して比較検討した価格である。近隣地域及びその周辺地域に適切な取引事例が少なく、やや画地規模の異なるもの等を採用せざるを得なかった。本件では、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地が存する地域においては、立地条件及び生活利便性の高さから今後も共同住宅利用が増加することが予想される。しかしながら、対象標準地においては、日影規制の影響等から容積率を十分に消化できないため、収益価格は低位に試算された。したがって、本件では住宅需要を反映した比準価格を標準に、標準地の収益性を反映した収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との価格検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	目黒駅　南西方
距離	740 m
土地の状態
土地面積	83.5 坪 (276 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、共同住宅、小売店舗等の混在する地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	目黒区東京都目黒区下目黒２丁目２２０番１外
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	90 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、一般住宅、共同住宅、店舗、事務所等が混在するが、目黒駅からは徒歩圏にあり、画地規模によっては、マンション等への建替、転用等が進行していくものと予測する。 (2)用途地域は準工業地域に指定されているものの、事業所や作業所等による利用は減少している。中層マンション等の住宅系用途による利用が中心となっており、今後も同様の傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 276万510 円 1平米 83万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 284万3,160 円 1平米 86万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 276万510円 1平米 83万5,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 256万5,456円 1平米 77万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 284万3,160円 1平米 86万円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 256万5,456円 1平米 77万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は直近では、微増し回復傾向にある。取引件数は直近で、減少から増加に転じた。取引価格はやや強含み傾向である。 (2)新型コロナの水際対策緩和や経済活動の再開により、国内景気は緩やかな回復基調にあるものの、円安や資源高による物価上昇が懸念される。
地域要因
(1)一般住宅、共同住宅、小売店舗等の混在する地域である。環境条件に特に大きな変化はなく、他に地域要因の変動は見受けられない。 (2)住宅系用途を中心に、店舗や事業所も見られる混在地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５１１０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区下目黒２丁目２２０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	113万4,423 円／平米 375万402 円／坪
推定価格 平米 坪	107万2,450 円／平米 354万5,520 円／坪
標準価格 平米 坪	83万5,241 円／平米 276万1,307 円／坪
査定価格 平米 坪	83万5,000 円／平米 276万510 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４１１１３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区下目黒２丁目２２０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	125万7,184 円／平米 415万6,250 円／坪
推定価格 平米 坪	102万1,644 円／平米 337万7,555 円／坪
標準価格 平米 坪	83万4,676 円／平米 275万9,439 円／坪
査定価格 平米 坪	83万5,000 円／平米 276万510 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４１１０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区下目黒２丁目２２０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	107万6,321 円／平米 355万8,317 円／坪
推定価格 平米 坪	110万9,033 円／平米 366万6,463 円／坪
標準価格 平米 坪	89万8,730 円／平米 297万1,201 円／坪
査定価格 平米 坪	89万9,000 円／平米 297万2,094 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特別工業地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４１１１３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区下目黒２丁目２２０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	91万9,932 円／平米 304万1,295 円／坪
推定価格 平米 坪	98万9,396 円／平米 327万943 円／坪
標準価格 平米 坪	78万7,109 円／平米 260万2,182 円／坪
査定価格 平米 坪	78万7,000 円／平米 260万1,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情