路線価 (2023) 東京都目黒区東山3-1021-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 目黒区東京都目黒区東山３丁目１０２１番２
価格時点	2023 年
駅名	池尻大橋駅 から 280m
路線価
1坪当たり	1坪 247万9,500 円
1平米当たり	1平米 75万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億3,200万 円 (137 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 317万3,760 円 1平米 96万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億3,300万 円 (137 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 320万6,820 円／坪 1平米 97万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は目黒区及び隣接区東急線、京王井の頭線沿線の各駅から徒歩圏の住宅地域。主な需要者の中心は、高額所得者層である。良好な住環境と都心へのアクセスから需要は堅調であり、利便性の高い住宅地の需要は依然強く、地価は底堅く推移している。取引価格は敷地の規模によりばらつきはあるが、土地総額で１億円から２億円前後が中心であるが、規模により３億円を超える取引も見られる。 (2) 同一需給圏は、目黒区北東部を走る東急東横線・田園都市線の各駅から徒歩圏内の住宅地域。主な需要者は、高額所得者層が中心である。東山地区の住宅地は、良好な住環境と交通利便性の高さに加え、区内で最も人気の高い東山小学校の学区であることから需要は安定的である。市場における土地の価格水準としては、対象標準地と同程度の４０～５０坪程度の画地で坪あたり３００万円～４００万円、総額は１億円～２億円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺地域は、中規模一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。中規模一般住宅を中心とした自用目的の取引である。このような住宅地域では、収益性よりも快適性等の効用を重視して価格形成が為されるため、収益価格は低位に求められた。本件では、市場実勢を反映した比準価格を重視して収益価格と関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地が存する地域は、中規模一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、収益性よりも居住の快適性のほうが重視される地域である。したがって、自己使用目的の取引が中心であるため、本件では市場実勢を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との価格検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	池尻大橋駅南東方
距離	280 m
土地の状態
土地面積	41.4 坪 (137 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、共同住宅に、店舗も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	目黒区東京都目黒区東山３丁目１０２１番２
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	13 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北７．２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は一般住宅と一部店舗が混在する地域として熟成しており、特段には地域要因の変化はみられないことから、今後とも現状を維持すると予測する。 (2)低層の共同住宅等が建ち並ぶ駅から徒歩圏の住宅地域として成熟しており、当地域の地価形成に大きな変動要因はなく、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 330万6,000 円 1平米 100万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 337万2,120 円 1平米 102万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 330万6,000円 1平米 100万円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 308万1,192円 1平米 93万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 337万2,120円 1平米 102万円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2019年	1坪 308万1,192円 1平米 93万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は直近では、微増し回復傾向にある。取引件数は直近で、減少から増加に転じた。取引価格はやや強含み傾向である。 (2)新型コロナの水際対策緩和や経済活動の再開により、国内景気は緩やかな回復基調にあるものの、円安や資源高による物価上昇が懸念される。
地域要因
(1)一般住宅、共同住宅に、店舗も見られる住宅地域である。環境条件に特に大きな変化はなく、他に地域要因の変動は見受けられない。 (2)目黒区内で人気の高い東山小学校の学区で、稀少性のある立地条から住宅需要は安定的であり、地域要因に特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４７１１３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区東山３丁目１０２１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	125万356 円／平米 413万3,677 円／坪
推定価格 平米 坪	124万5,547 円／平米 411万7,778 円／坪
標準価格 平米 坪	119万772 円／平米 393万6,692 円／坪
査定価格 平米 坪	125万 円／平米 413万2,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４１１１０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区東山３丁目１０２１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	99万8,784 円／平米 330万1,980 円／坪
推定価格 平米 坪	103万9,329 円／平米 343万6,022 円／坪
標準価格 平米 坪	81万8,369 円／平米 270万5,528 円／坪
査定価格 平米 坪	85万9,000 円／平米 283万9,854 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ３７１１５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区東山３丁目１０２１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	118万2,553 円／平米 390万9,520 円／坪
推定価格 平米 坪	123万2,406 円／平米 407万4,334 円／坪
標準価格 平米 坪	101万998 円／平米 334万2,359 円／坪
査定価格 平米 坪	106万 円／平米 350万4,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４７１１７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区東山３丁目１０２１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	121万31 円／平米 400万362 円／坪
推定価格 平米 坪	127万5,373 円／平米 421万6,383 円／坪
標準価格 平米 坪	102万5,219 円／平米 338万9,374 円／坪
査定価格 平米 坪	108万 円／平米 357万480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ４１１１５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都目黒区東山３丁目１０２１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	81万8,867 円／平米 270万7,174 円／坪
推定価格 平米 坪	86万7,999 円／平米 286万9,605 円／坪
標準価格 平米 坪	99万4,271 円／平米 328万7,060 円／坪
査定価格 平米 坪	104万 円／平米 343万8,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情