路線価 (2023) 東京都品川区北品川1-93-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 品川区東京都品川区北品川１丁目９３番４外
価格時点	2023 年
駅名	北品川駅 から 130m
路線価
1坪当たり	1坪 231万4,200 円
1平米当たり	1平米 70万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	9,030万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 301万5,072 円 1平米 91万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	9,060万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 302万4,990 円／坪 1平米 91万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は品川区内の近隣商業地域と判定した。需要層は不動産賃貸経営目的の法人や投資家が中心だが、地縁者の購入も多い。近隣地域では店舗兼共同住宅ビル等の建築が毎年のようにみられる。当該地域は旧東海道品川宿として、品川駅及び港南オフィス街の徒歩圏にあり、休日は歴史探訪客も見られる。近時はコロナ禍で飲食店舗が不調。取引の中心価格帯は規模にもよるが土地建物の総額で１～３億円前後と把握される。 (2) 同一需給圏は、店舗兼共同住宅を中心とする主として品川区内の近隣商業地域。主な需要者は、賃貸経営目的（一部自用を含む）の事業法人や個人投資家等が想定されるが地縁者の取得も多い。当該地域は旧東海道品川宿の商店街で、遠方からの来訪者も多く見られる。品川駅からも徒歩圏にある利便性と安定的な賃貸稼働から投資需要は旺盛であり、地価は上昇傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は、１００㎡程度の土地で１㎡当たり９０～１１０万円程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、品川区内の用途性の類似する事例から求め、取引実態を反映した実証的な価格が把握できた。一方で収益価格は、中心的需要者の合理的意思決定の根拠となるが、標準地の規模では収益性に優れた建物の建設に制約があるため、比準価格に対して低めに試算された。よって市場での現実の取引水準を示した比準価格をやや重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえた上で、鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は店舗兼共同住宅のほか、店舗兼居宅もみられる近隣商業地域で、投資目的や自己使用目的等様々な取引動機が存在する。基本的には投資採算性に基づき取引価格が決定される傾向にあるが、収益価格は想定要素が多く、一方で本件比準価格は取引当事者の属性や用途、利用目的等の類似した取引事例に基づく規範性の高い価格であることから、本件ではこれをやや重視し、収益価格を関連付け、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	北品川駅東方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	29.9 坪 (99 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗併用住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	品川区東京都品川区北品川１丁目９３番４外
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	80 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	12 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	７．２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧東海道沿いの近隣商業地域。容積消化率の低い小規模店舗兼住宅がなお残るが、駅に近いことから今後は店舗付共同住宅を中心とした土地の有効利用や高層化が進むものと予測する。 (2)旧東海道沿いの近隣商業地域。小規模な低層店舗兼居宅も残るが、品川駅からも徒歩圏にある利便性から近年ビジネスホテルや高層共同住宅も増えている。今後は更に土地の高度利用が進むものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 316万536 円 1平米 95万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 316万536 円 1平米 95万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 316万536円 1平米 95万6,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 289万9,362円 1平米 87万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 316万536円 1平米 95万6,000円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2019年	1坪 289万9,362円 1平米 87万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症等の経済への影響は和らぎつつある一方、物価上昇が地価に及ぼす影響も注視する必要がある。 (2)世界的なインフレ等による家計や企業、ひいてはオフィス需要への影響が懸念されるが、不動産投資は堅調で取引利回りは低下傾向にある。
地域要因
(1)北品川駅に近い旧東海道沿いの近隣商業地域であり、都心部へのアクセスが良好な立地で不動産投資需要は堅調である。 (2)商業繁華性と品川駅まで徒歩圏の利便性を備えた近隣商業地域で、近年は共同住宅利用も増加。地価は一般的要因の影響を受け上昇基調で推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響を及ぼす需要者の選好にも特段の変化は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＹＯＳ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区北品川１丁目９３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	98万6,025 円／平米 325万9,799 円／坪
推定価格 平米 坪	103万7,921 円／平米 343万1,367 円／坪
標準価格 平米 坪	101万8,568 円／平米 336万7,386 円／坪
査定価格 平米 坪	102万 円／平米 337万2,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＭＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区北品川１丁目９３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	52万758 円／平米 172万1,626 円／坪
推定価格 平米 坪	76万552 円／平米 251万4,385 円／坪
標準価格 平米 坪	87万1,194 円／平米 288万167 円／坪
査定価格 平米 坪	87万1,000 円／平米 287万9,526 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＳＨ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区北品川１丁目９３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	98万1,209 円／平米 324万3,877 円／坪
推定価格 平米 坪	101万7,514 円／平米 336万3,901 円／坪
標準価格 平米 坪	104万3,604 円／平米 345万155 円／坪
査定価格 平米 坪	104万 円／平米 343万8,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＮＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区北品川１丁目９３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	96万171 円／平米 317万4,325 円／坪
推定価格 平米 坪	100万4,785 円／平米 332万1,819 円／坪
標準価格 平米 坪	97万6,467 円／平米 322万8,200 円／坪
査定価格 平米 坪	97万6,000 円／平米 322万6,656 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＭＲ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区北品川１丁目９３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	115万6,276 円／平米 382万2,648 円／坪
推定価格 平米 坪	115万6,276 円／平米 382万2,648 円／坪
標準価格 平米 坪	115万9,755 円／平米 383万4,150 円／坪
査定価格 平米 坪	116万 円／平米 383万4,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情