路線価 (2023) 東京都品川区上大崎1-444-68 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 品川区東京都品川区上大崎１丁目４４４番６８
価格時点	2023 年
駅名	目黒駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 403万3,320 円
1平米当たり	1平米 122万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	3億3,000万 円 (210 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 519万420 円 1平米 157万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	3億3,200万 円 (210 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 522万3,480 円／坪 1平米 158万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、品川区内の中高層の店舗兼共同住宅等の建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は投資用不動産の取得を目的とした法人、機関投資家、大手企業等である。目黒駅からのアクセスも良く、商業地として熟成しており、需給状況は安定している。コロナ禍の影響は少なく、地価は上昇傾向を示した。土地は１㎡当り１３０万円～１８０万円、土地建物総額は４億円～６億円が中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は区内及び隣接区内の普通・近隣商業地域である。需要者の中心はマンション開発業者、投資目的の個人・法人が想定される。国内全般に新型コロナウイルス感染症流行の影響からは脱しつつあり、従前以上に緩和された金融と取引見合わせによる売り物件の減少のため投資・開発対象となる商業地価格へ影響は限定的。中心価格帯は、２００㎡前後で総額３億円前後、立地によっては更に高値の取引も見受けられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、最寄駅への利便性も良好。比準価格は市場の実勢を反映した実証的で規範性の高い価格である。一方、収益価格は収益性を適格に反映した理論的価格である。対象標準地は最寄駅にも比較的近い商業地で収益性に基づく収益価格が重視される傾向を有する。従って、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は区内及び隣接区の類似性を有する商業地の取引事例から試算した価格で、市場の実勢を表し規範性が高い。収益価格は対象地上に店舗兼共同住宅の建築を想定して求めた価格で、標準地の収益性を示すが想定の要素も大きく、近時の急速な利回り低下を反映しきれない傾向もある。よって区内における旺盛な投資用物件需要の実勢を表す比準価格を中心に、収益価格を参考として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	目黒駅東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	63.5 坪 (210 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の事務所、共同住宅が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	品川区東京都品川区上大崎１丁目４４４番６８
標準地の範囲
東	0 m
西	20 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗、事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	10 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４０ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いの商業地で当分の間現状のまま推移するものと予測する。 (2)幹線道路沿いにあって、中高層の店舗、事務所兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域として成熟しており、現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗、事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 532万2,660 円 1平米 161万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 562万200 円 1平米 170万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 532万2,660円 1平米 161万円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 499万2,060円 1平米 151万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 562万200円 1平米 170万円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2019年	1坪 499万2,060円 1平米 151万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利政策と金融緩和により地価は上昇傾向を示したが、建築費高騰や空室率増加等により不透明感は継続している。 (2)伸び悩みが続く個人所得に反し、金余りはあらゆる資産価格の上昇要因となり、住宅地、商業地価格とも収益力低下においても堅調に推移している。
地域要因
(1)マンション等の多い人気の高い商業地域で需要は安定している。地価は上昇傾向を示した。 (2)首都高高架沿いに事務所、店舗付共同住宅等が建ち並ぶ地域である。地域要因に特段の変化はなく、新型コロナウイルス感染症流行の影響は軽微。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区上大崎１丁目４４４番６８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	139万6,234 円／平米 461万5,950 円／坪
推定価格 平米 坪	145万6,272 円／平米 481万4,435 円／坪
標準価格 平米 坪	153万2,918 円／平米 506万7,827 円／坪
査定価格 平米 坪	153万 円／平米 505万8,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＢＴ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区上大崎１丁目４４４番６８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	151万5 円／平米 499万2,077 円／坪
推定価格 平米 坪	155万6,815 円／平米 514万6,830 円／坪
標準価格 平米 坪	167万7,602 円／平米 554万6,152 円／坪
査定価格 平米 坪	168万 円／平米 555万4,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＦＪＮ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区上大崎１丁目４４４番６８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	146万8,172 円／平米 485万3,777 円／坪
推定価格 平米 坪	152万3,963 円／平米 503万8,222 円／坪
標準価格 平米 坪	161万6,080 円／平米 534万2,760 円／坪
査定価格 平米 坪	162万 円／平米 535万5,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	470 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＮＫＭ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区上大崎１丁目４４４番６８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	127万5,901 円／平米 421万8,129 円／坪
推定価格 平米 坪	131万8,006 円／平米 435万7,328 円／坪
標準価格 平米 坪	159万1,795 円／平米 526万2,474 円／坪
査定価格 平米 坪	159万 円／平米 525万6,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＮＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区上大崎１丁目４４４番６８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	138万1,509 円／平米 456万7,269 円／坪
推定価格 平米 坪	139万2,452 円／平米 460万3,446 円／坪
標準価格 平米 坪	169万1,922 円／平米 559万3,494 円／坪
査定価格 平米 坪	169万 円／平米 558万7,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情