路線価 (2023) 東京都品川区西五反田1-2-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 品川区東京都品川区西五反田１丁目２番３外
価格時点	2023 年
駅名	五反田駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 1,414万9,680 円
1平米当たり	1平米 428万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (413 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,861万2,780 円 1平米 563万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (413 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,874万5,020 円／坪 1平米 567万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は品川区及び周辺区における交通利便性の良好な商業地域である。中心的な需要者は不動産ファンドや大手不動産業者等が想定される。ＪＲ山手線に近接する好立地で相対的稀少性が高い不動産に対する投資需要は概ね堅調であるものの、新型コロナウイルス感染症の影響でテナント需要は停滞気味である。土地のみの取引はほとんど見受けられないが、土地建物一体の場合中心となる取引価格帯は数十億円に及ぶと見られる。 (2) 同一需給圏は品川区及び周辺区において主として高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は開発・投資目的の不動産会社等、投資目的の機関投資家、ファンド等である。コロナ禍から抜け切れずに不安定な商況、軟調なオフィス賃貸市況が続いているが、投資適格物件が限られる中での旺盛な不動産投資が取引価格を押し上げている。中心価格帯は標準地規模の築浅ビルで４０億円前後と把握されるが、リート案件ではそれ以上の取引も多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の取引事例を基礎として求めた実証的な価格であり、収益価格は不動産賃貸事業の収益採算性を反映した理論的な価格である。いずれの試算価格も主たる需要者である不動産ファンドや大手不動産業者等が取引にあたり重視する価格であり、説得力を有するものである。両価格の試算内容を再吟味した結果精度は確保されているので、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は試算過程で地域格差がやや大きかったものの、規範性に応じて関連付けた結果、的確な水準が示された価格となった。収益価格は賃料水準や容積率等が反映された標準地の収益力に見合った価格であり、中心的需要者の投資判断を左右する指標となった。両価格の試算過程を再吟味したが、互いの信頼性に遜色がなかった。以上により、両価格の価格形成に及ぼす影響力の強さは同等と判断して関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	五反田駅南西方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	124.9 坪 (413 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	建築中
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	795 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	品川区東京都品川区西五反田１丁目２番３外
標準地の範囲
東	20 m
西	0 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	19 m
奥行き	21 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	４０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	795 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)五反田駅周辺では新規のオフィスビル開発計画がいくつか見られるものの、地域全体として大きな変動はなく、今後も当面現状を維持すると予測する。 (2)近隣地域に特段の変動要因がなく、五反田駅周辺においては大型ビルの建替えによる開発が多くみられるものの近隣地域の相対的地位を変動させるまでのインパクトがないため、当面は現状程度で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,960万4,580 円 1平米 593万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2,036万4,960 円 1平米 616万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,960万4,580円 1平米 593万円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 1,821万6,060円 1平米 551万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2,036万4,960円 1平米 616万円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 1,821万6,060円 1平米 551万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症等の経済への影響は和らぎつつある一方、物価上昇が地価に及ぼす影響も注視する必要がある。 (2)コロナ禍が終息せず、不安定な商況、軟調なオフィス賃貸市況が続くものの、金融緩和下での堅調な不動産投資が品川区内の商業地の地価上昇を牽引。
地域要因
(1)五反田駅周辺もオフィス市況はやや軟調であるが、交通利便性が良い立地条件を備えているので、不動産投資需要は依然堅調である。 (2)品川区で最も商業集積の高い地域の一つであるが、金融機関の撤退が相次ぐこと、老朽化ビルの建替えが進むこと以外、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。近隣地域では、角地以外は規模を含め平均的な画地。側道からの誘客力が低いため、角地による市場競争力はやや良好程度。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＮＫＭ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区西五反田１丁目２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	570万4,186 円／平米 1,885万8,039 円／坪
推定価格 平米 坪	564万2,610 円／平米 1,865万4,469 円／坪
標準価格 平米 坪	710万6,562 円／平米 2,349万4,294 円／坪
査定価格 平米 坪	718万 円／平米 2,373万7,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	21.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	北西
側道幅員2	8.1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＳＨ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区西五反田１丁目２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	350万3,698 円／平米 1,158万3,226 円／坪
推定価格 平米 坪	347万5,453 円／平米 1,148万9,848 円／坪
標準価格 平米 坪	610万8,002 円／平米 2,019万3,055 円／坪
査定価格 平米 坪	617万 円／平米 2,039万8,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	3.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＨＴＲ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区西五反田１丁目２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	312万8,662 円／平米 1,034万3,357 円／坪
推定価格 平米 坪	311万258 円／平米 1,028万2,513 円／坪
標準価格 平米 坪	591万3,038 円／平米 1,954万8,504 円／坪
査定価格 平米 坪	597万 円／平米 1,973万6,820 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	39.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都品川区西五反田１丁目２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	307万7,866 円／平米 1,017万5,425 円／坪
推定価格 平米 坪	320万981 円／平米 1,058万2,443 円／坪
標準価格 平米 坪	562万5,626 円／平米 1,859万8,320 円／坪
査定価格 平米 坪	568万 円／平米 1,877万8,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情