土地路線価格
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路線価 (2023) 東京都品川区南品川1-218-3 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 品川区
東京都品川区南品川1丁目218番3 (品川)
  • 周辺状況: 住宅地 (小規模住宅とアパート等が建ち並ぶ既成住宅地域)
  • 新馬場駅 から 350m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
165万3,000
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
50万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 品川区東京都品川区南品川1丁目218番3
価格時点 2023
駅名 新馬場駅 から 350m
路線価
1坪当たり 1坪 165万3,000
1平米当たり 1平米 50万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月15日
調査実施日 2022年12月30日
鑑定評価額 総額
4,470万
(71 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 208万2,780
1平米 63万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月21日
鑑定評価額 総額
4,470万
(71 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 208万2,780 円/坪
1平米 63万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は品川区東部の小規模住宅が密集する住宅地域。需要層の中心は住宅取得の際に価格と利便性を重視する30代~50代の勤労者や地縁者で、転売益・開発利益を目論む不動産業者も参画する。品川駅や都心へのアクセスに優れるが、狭隘な街路が多く、比較的求めやすい価格帯にある。取引の中心価格帯は70㎡程度の土地で4千万円以上、新築一戸建総額で6~8千万円台だが、周辺の新築マンションより低位な総額の小規模建売住宅も見られる。

(2) 同一需給圏は品川区東部の小規模住宅が密集する住宅地域。需要者は自己使用目的の住宅を需要する一次取得者のほか、住宅開発を目論む不動産業者も想定される。取引の主な価格帯は70㎡程度の土地で4千万円中盤まで、土地建物総額で7千万円までの物件が中心となるが、不動産業者の住宅事業用地取得が困難になり、比較的安価な地域でも大幅な地価上昇が見られる一方で、エンド顧客の予算天井を懸念する声も一部で囁かれ始めている点は留意すべきである。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は品川区内の住宅地の取引から求めており、中心的な需要者が重視する利便性、都心への接近性、予算等の取引動機を反映した実証的な価格である。他方で、良好な交通利便性を背景に賃貸アパート等の需要も高く、収益不動産への投資が地価形成に影響しているため収益価格もまた理論的で説明力に優れる。よって、比準価格をやや重視し、収益価格も関連付け、更に代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 需要者は自己使用目的の住宅を求める一次取得者のほか、住宅開発を目論む不動産業者である。品川区内の土地取引事例を中心に求めている比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。一方で、都心への接近性の良好さを背景にアパート等の需要もあることから、収益性を反映した収益価格も一定の説得力を有する。よって、比準価格をやや重視し、収益価格も関連付け、更に代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 新馬場駅東方
距離 350 m
土地の状態
土地面積 21.5 坪 (71 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 300
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 正方形
間口 1 m
奥行 1 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 3F
地下階数 B0
周辺の利用状況 小規模住宅とアパート等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位 西
道路幅員 4.1 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 164
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 品川区東京都品川区南品川1丁目218番3
標準地の範囲
15 m
西 60 m
50 m
45 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 9 m
奥行き 8 m
面積 70 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特になし
街路 基準方位北、  4.1m区道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 300
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 164
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来から小規模な住宅が密集しており、地域的特性を変化させるような開発計画や施設建築計画も無いことから、当面は現状と同様の状態で推移すると予測する。

(2)中小規模の一般住宅や共同住宅が密集して建ち並ぶ住宅地域であり、地域的特性を変化させるような開発計画や施設建築計画も無く、当面は現状のまま推移していくものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 223万8,162
1平米 67万7,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 219万8,490
1平米 66万5,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 223万8,162
1平米 67万7,000
前年から次年への変動率 4.1 %
2022年
1坪 200万130
1平米 60万5,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 219万8,490
1平米 66万5,000
前年から次年への変動率 4.1 %
2019年
1坪 200万130
1平米 60万5,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)コロナ禍の収束を見据えて需要は底堅く不動産市場は堅調であるが、金融政策の転換を受けた今後の動向が注視される。

(2)ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、景気が持ち直していくことが期待されるが、物価上昇や金融資本市場の変動リスクに留意を要する。

地域要因
(1)新馬場駅から徒歩圏の住宅地であり、品川駅周辺の開発による将来の利便性向上への期待が醸成されつつある。

(2)中小規模の戸建住宅が密集する住宅地域であるが、ターミナル駅からの流入があることや在宅勤務の普及等もあり、地価は上昇傾向にある。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 NSK(公)05
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 品川区
地域 東京都品川区南品川1丁目218番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
19万1,067 円/平米
63万1,668 円/坪
推定価格 平米
68万3,490 円/平米
225万9,618 円/坪
標準価格 平米
73万5,727 円/平米
243万2,313 円/坪
査定価格 平米
75万 円/平米
247万9,500 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 底地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 2 m
舗装状況 記載無
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 KSH(公)05
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 品川区
地域 東京都品川区南品川1丁目218番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
54万3,183 円/平米
179万5,763 円/坪
推定価格 平米
59万3,198 円/平米
196万1,113 円/坪
標準価格 平米
61万3,442 円/平米
202万8,039 円/坪
査定価格 平米
62万6,000 円/平米
206万9,556 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 2.2 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 北西
側道幅員1 1.7 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 KSH(公)05
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 品川区
地域 東京都品川区南品川1丁目218番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
37万5,525 円/平米
124万1,486 円/坪
推定価格 平米
54万5,584 円/平米
180万3,701 円/坪
標準価格 平米
59万9,543 円/平米
198万2,089 円/坪
査定価格 平米
61万2,000 円/平米
202万3,272 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 0.7 m
舗装状況 未舗装
道路の種類 道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 KSH(公)05
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 品川区
地域 東京都品川区南品川1丁目218番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
51万7,874 円/平米
171万2,091 円/坪
推定価格 平米
66万4,997 円/平米
219万8,480 円/坪
標準価格 平米
67万1,714 円/平米
222万686 円/坪
査定価格 平米
68万5,000 円/平米
226万4,610 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 3.6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 YAS(公)05
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 品川区
地域 東京都品川区南品川1丁目218番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
57万4,395 円/平米
189万8,950 円/坪
推定価格 平米
67万2,446 円/平米
222万3,106 円/坪
標準価格 平米
70万465 円/平米
231万5,737 円/坪
査定価格 平米
71万4,000 円/平米
236万484 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 2.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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