路線価 (2023) 東京都江東区東陽3-11-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江東区東京都江東区東陽３丁目１１番２外
価格時点	2023 年
駅名	東陽町駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 208万2,780 円
1平米当たり	1平米 63万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	9,160万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 254万5,620 円 1平米 77万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	9,280万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 257万8,680 円／坪 1平米 78万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は江東区及び墨田区を中心に江戸川区も含む幹線道路沿い又は準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は賃貸マンションや収益用ビルを経営する法人又は個人等が想定される。規模が大きい土地はマンション開発業者買いの対象である。大型の事務所ビル等の建設もあり、東陽町駅周辺の市況は堅調で、複合不動産の利回りも低下傾向である。コロナ禍においても取引件数は増加傾向にあり、地価も概ね堅調で若干の上昇傾向である。 (2) 同一需給圏は、区内及び隣接区の幹線道路、準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は自己使用目的の個人、法人、チェーン展開する事業者のほか、収益用物件の取得、賃貸、転売等を目的とする不動産会社等である。居住専用マンションの需要が増加しており、幹線道路沿いの地域は用途の多様性が見られることから需要層は幅広く市場に出る前に高値で取引される場合もある。需要の中心となる土地の価格帯は、画地規模や立地条件により一様に把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は東陽町駅に近い永代通り沿いの商業地域である。比準価格は比較的規範性が高いと判断する事例から試算されている。一方、収益価格は店舗兼事務所を想定し、コロナ禍において安全性を考慮して試算されている。本件では画地条件から収益価格が比準価格より低位に試算されたと思われる。以上の検討を行い、比準価格をやや重視し、収益価格も参考に、更に規準価格との均衡にも留意して調整を行い、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地の地域は、店舗、事務所、住宅等が建ち並ぶ商業地域で、自用の取引、投資取引も見られる。比準価格は類似地域の事例を採用し、市場を反映した信頼性を有する価格が得られた。収益価格は店舗兼事務所の建築を想定し、投資採算性に着目した理論的な価格であるが、想定要素も多い。したがって本鑑定評価においては、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り、決定した。
交通
交通施設	東陽町駅西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	36 坪 (119 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗、事務所兼住宅等
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、住宅等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江東区東京都江東区東陽３丁目１１番２外
標準地の範囲
東	80 m
西	70 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	20 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	３３ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)永代通り沿いに店舗、事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。今後は新型コロナウイルス感染症、ウクライナ情勢、長期金利の動向等、不確定要素が多く予測が難しい状況である。 (2)店舗、事務所、住宅等が建ち並ぶ永代通り沿いの商業地域で、地域内に特段の変動要因はなく地価は当面、現状を維持して推移すると予測する。新型コロナ第８波の影響が懸念されるが、商業地域の客足は戻りつつある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 262万8,270 円 1平米 79万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 280万3,488 円 1平米 84万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 262万8,270円 1平米 79万5,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 247万2,888円 1平米 74万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 280万3,488円 1平米 84万8,000円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2019年	1坪 247万2,888円 1平米 74万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)江東区の人口は増加傾向にあり、東京都平均を上回っている。商業地の取引件数は月平均で増加傾向、取引価格も上昇傾向である。 (2)区の人口は増加傾向、高齢化率は横ばい。生産年齢層の増加が目立つ。住・商とも、取引価格は上昇、件数は増加傾向であるが、先行きは不透明。
地域要因
(1)地域要因に大きな変化は見られない。永代通り沿い商業地域の需要は底堅い。 (2)東陽町駅徒歩５分、永代通り沿いの商業地域で、まとまった敷地は交通利便性から、中層事業所・店舗需要より高層マンション需要に移行しつつある。
個別的要因	(1)特に変動はない。代替・競争関係にある不動産と比較して競争力は中位である。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１２（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区東陽３丁目１１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	71万8,356 円／平米 237万4,885 円／坪
推定価格 平米 坪	70万7,197 円／平米 233万7,993 円／坪
標準価格 平米 坪	79万1,934 円／平米 261万8,134 円／坪
査定価格 平米 坪	79万2,000 円／平米 261万8,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１３（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区東陽３丁目１１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	51万4,557 円／平米 170万1,125 円／坪
推定価格 平米 坪	54万6,060 円／平米 180万5,274 円／坪
標準価格 平米 坪	79万246 円／平米 261万2,553 円／坪
査定価格 平米 坪	79万 円／平米 261万1,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	380 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０９（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区東陽３丁目１１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	61万2,604 円／平米 202万5,269 円／坪
推定価格 平米 坪	63万8,333 円／平米 211万329 円／坪
標準価格 平米 坪	80万2,935 円／平米 265万4,503 円／坪
査定価格 平米 坪	80万3,000 円／平米 265万4,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１４（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区東陽３丁目１１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	79万960 円／平米 261万4,914 円／坪
推定価格 平米 坪	91万3,309 円／平米 301万9,400 円／坪
標準価格 平米 坪	79万3,492 円／平米 262万3,285 円／坪
査定価格 平米 坪	79万3,000 円／平米 262万1,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	5101 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江戸川区
地域	東京都江東区東陽３丁目１１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	84万8,446 円／平米 280万4,962 円／坪
推定価格 平米 坪	90万2,677 円／平米 298万4,250 円／坪
標準価格 平米 坪	79万5,310 円／平米 262万9,295 円／坪
査定価格 平米 坪	79万5,000 円／平米 262万8,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情