路線価 (2023) 東京都江東区牡丹3-2-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 江東区東京都江東区牡丹３丁目２番５
価格時点	2023 年
駅名	門前仲町駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 178万5,240 円
1平米当たり	1平米 54万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,470万 円 (52 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 220万8,408 円 1平米 66万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3,470万 円 (52 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 220万8,408 円／坪 1平米 66万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、江東区の内、繁華性の高い商業地域を除いた近隣商業地域及び普通商業地域の圏域と把握した。主な需要者は、地縁性のある法人や個人事業者及び不動産業者等である。相応の規模を有する土地は、マンション用地としての需要も認められる。店舗は客足が戻りつつあり、マンション住戸の需要は回復している。需要の中心となる土地の価格帯は規模や用途等により幅があるが、３千万円～７千万円程度と把握される。 (2) 同一需給圏は、区内西部一帯に及ぶ準幹線道路沿いの商住混在地域。需要者の中心は個人事業主、法人投資家、地元不動産業者、まとまった規模の土地はマンション素地としてデベロッパーの需要もある。交通アクセスに優れ、生活利便施設も充実している一方、大横川に分断された近隣地域は繁華性がやや劣るため、近年は中高層マンション適地としての需要が高まっている。地価水準は、規模や立地条件等により用途の多様性が認められるため、一様に把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗兼共同住宅としての利用が中心である。比準価格は、取引市場の実勢を反映するものとして規範性の高い価格である。収益価格は、店舗舗兼共同住宅として賃貸する場合の収益性を反映している。需要者の多くは収益性や将来の資産価値等を重視する傾向にあることから、複合的な要素を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地の地域は、店舗併用住宅、マンション等が建ち並ぶ混在地域で、自用の取引、投資目的の取引が多い。比準価格は類似地域の事例を採用し、市場を反映した規範性を有する価格が得られた。収益価格は店舗兼共同住宅の建築を想定し、投資採算性に着目した理論的な価格であるが想定要素を含む。したがって本鑑定評価では、市場を反映した比準価格をやや重視し、収益価格を関連付け、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	門前仲町駅南東方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	15.7 坪 (52 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗併用住宅、飲食店等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江東区東京都江東区牡丹３丁目２番５
標準地の範囲
東	60 m
西	25 m
南	15 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	5 m
奥行き	10 m
面積	50 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に格別の変動要因がなく、当分の間現状と大差なく推移する見込みである。地価の動向は、当面緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。 (2)店舗併用住宅、飲食店等が建ち並ぶ近隣商業地域で、地域内に特段の変動要因はなく地価は当面、現状を維持して推移すると予測する。新型コロナ第８波の影響が懸念されるが、商業地域の繁華性は戻りつつある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 232万4,118 円 1平米 70万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 239万3,544 円 1平米 72万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 232万4,118円 1平米 70万3,000円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2022年	1坪 212万9,064円 1平米 64万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 239万3,544円 1平米 72万4,000円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2019年	1坪 212万9,064円 1平米 64万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済活動の正常化が進む中で、景気は回復基調にある。ただし、物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の変動等の影響に十分注意する必要がある。 (2)区の人口は増加傾向、高齢化率は横ばい。生産年齢層の増加が目立つ。住・商とも、取引価格は上昇、件数は増加傾向であるが、先行きは不透明。
地域要因
(1)個人消費の持ち直しの動きから店舗需要は回復傾向にあり、また１階以外は共同住宅等として利用されることが標準的で、地価の上昇が継続している。 (2)大横川背後の繁華性の低い地域で店舗併用住宅が多い。まとまった敷地はマンション適地としての需要が高まっている。地域の変動要因は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０８（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区牡丹３丁目２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万5,841 円／平米 160万6,190 円／坪
推定価格 平米 坪	52万8,288 円／平米 174万6,520 円／坪
標準価格 平米 坪	68万7,875 円／平米 227万4,115 円／坪
査定価格 平米 坪	68万8,000 円／平米 227万4,528 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	74 ％
基準容積率	314 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区牡丹３丁目２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	60万566 円／平米 198万5,471 円／坪
推定価格 平米 坪	61万4,980 円／平米 203万3,124 円／坪
標準価格 平米 坪	73万2,119 円／平米 242万385 円／坪
査定価格 平米 坪	73万2,000 円／平米 241万9,992 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１３（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区牡丹３丁目２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万9,652 円／平米 145万3,490 円／坪
推定価格 平米 坪	45万8,117 円／平米 151万4,535 円／坪
標準価格 平米 坪	70万1,557 円／平米 231万9,347 円／坪
査定価格 平米 坪	70万2,000 円／平米 232万812 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１９（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	江東区
地域	東京都江東区牡丹３丁目２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	60万9,459 円／平米 201万4,871 円／坪
推定価格 平米 坪	68万1,824 円／平米 225万4,110 円／坪
標準価格 平米 坪	71万233 円／平米 234万8,030 円／坪
査定価格 平米 坪	71万 円／平米 234万7,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情