土地路線価格
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路線価 (2023) 東京都江東区高橋3-13 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 江東区
東京都江東区高橋3番13 (江東)
  • 周辺状況: 商業地 (店舗兼住宅、共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域)
  • 森下駅 から 360m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
165万3,000
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
50万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 江東区東京都江東区高橋3番13
価格時点 2023
駅名 森下駅 から 360m
路線価
1坪当たり 1坪 165万3,000
1平米当たり 1平米 50万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月12日
鑑定評価額 総額
8,580万
(132 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 214万8,900
1平米 65万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月03日
鑑定評価額 総額
8,550万
(132 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 214万2,288 円/坪
1平米 64万8,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、江東区及び墨田区南部の近隣商業地域等である。主な需要者は、地元の個人、法人が中心で、纏まった土地の場合はマンション開発業者等である。良好な資金調達環境を背景に、マンション用地等の開発利益が見込まれる物件については需要が強い。需要の中心となる土地の価格帯は、標準地程度の規模であれば、土地で総額7000万円~1億円程度である。

(2) 同一需給圏は江東区及び墨田区南部の近隣商業地域又は普通商業地域。需要者は、地縁的選好性を有する個人、法人が中心で、纏まった土地はマンション開発業者である。マンション適地等を中心に需要は安定しているが、やや供給不足である。新型コロナの影響も薄れているが、資源高や金利動向等、先行き不透明な面もある。地域密着型の商店街で繁華性はさほど高くないが、マンション適地等に対する需要は堅調で、中心価格帯は数千万円から1億円台が多い。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の事例を採用して得られた市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、最有効使用の建物を建築し賃貸することを想定して得られた投資採算性を示す価格である。対象標準地は、収益性も認められる商業地域であるものの、想定要素や変動要素が介在し実証性に乏しい。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 熟成した商業地域であることから、各手法において規範性を有する事例資料を収集適用し得た。一方、標準地に係る主たる需要者はエンドユーザー又は投資目的の法人と判断するが、近隣地域及びその周辺地域の価格形成は自用目的での取引が主導し、収益価格の土地価格に与える影響度は相対的に小さく、また想定要素も多く実証性に乏しい。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 森下駅南東方
距離 360 m
土地の状態
土地面積 39.9 坪 (132 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 400
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.2 m
現況 店舗兼共同住宅
構造 鉄筋コンクリート造:RC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 8F
地下階数 B0
周辺の利用状況 店舗兼住宅、共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 15 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 近隣商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 400
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 江東区東京都江東区高橋3番13
標準地の範囲
30 m
西 40 m
35 m
13 m
標準的使用
標準的使用 高層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口 10.5 m
奥行き 12.5 m
面積 130 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 15m区道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 近隣商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 400
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 400
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来からの商店街であり、地域要因について特段の変動は認められず、今後とも現状を維持するものと予測する。マンション用地としての需要は堅調で、地価水準も引き続き堅調に推移するものと予測される。

(2)近隣地域に格別の変動要因はないため、現状と概ね同様の土地利用状態で推移するものと予測する。住宅需要、店舗需要ともに相応に認められ、当面の地価はやや強含みで推移する地域と予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 高層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 228万1,140
1平米 69万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 230万976
1平米 69万6,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 228万1,140
1平米 69万
前年から次年への変動率 4 %
2022年
1坪 206万6,250
1平米 62万5,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 230万976
1平米 69万6,000
前年から次年への変動率 3.7 %
2019年
1坪 206万6,250
1平米 62万5,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)実体経済が新型コロナの影響から回復局面に入り、低金利が継続し資産価格を下支えしている。区内人口は増加傾向が継続している。

(2)区内人口は増加傾向で推移し、景気動向は資源高等の下押し圧力を受けつつも、新型コロナの影響が和らぎ徐々に持ち直している。

地域要因
(1)旧来からの商店街で、店舗と共同住宅が混在する近隣商業地域であり、地域要因に特段の変化は認められない。

(2)高橋夜店通り沿いの小規模な店舗や共同住宅を中心とした近隣商業地域で、市場特性に特段の変化は認められない。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 01(公)5
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 墨田区
地域 東京都江東区高橋3番13
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
92万6,370 円/平米
306万2,579 円/坪
推定価格 平米
93万7,486 円/平米
309万9,329 円/坪
標準価格 平米
78万9,130 円/平米
260万8,864 円/坪
査定価格 平米
78万9,000 円/平米
260万8,434 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 400
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 14.9 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 01(公)5
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 墨田区
地域 東京都江東区高橋3番13
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
67万9,696 円/平米
224万7,075 円/坪
推定価格 平米
69万1,931 円/平米
228万7,524 円/坪
標準価格 平米
67万4,397 円/平米
222万9,556 円/坪
査定価格 平米
67万4,000 円/平米
222万8,244 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 500
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 21.8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 10(公)5
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 江東区
地域 東京都江東区高橋3番13
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
46万9,594 円/平米
155万2,478 円/坪
推定価格 平米
48万2,273 円/平米
159万4,395 円/坪
標準価格 平米
64万2,174 円/平米
212万3,027 円/坪
査定価格 平米
64万2,000 円/平米
212万2,452 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 特別工業地区
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 07(公)5
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 江東区
地域 東京都江東区高橋3番13
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
30万2,521 円/平米
100万134 円/坪
推定価格 平米
42万1,060 円/平米
139万2,024 円/坪
標準価格 平米
64万6,790 円/平米
213万8,288 円/坪
査定価格 平米
64万7,000 円/平米
213万8,982 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 袋地等
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 10.9 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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