土地路線価格
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路線価 (2023) 東京都墨田区墨田4-252-3 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 墨田区
東京都墨田区墨田4丁目252番3 (墨田)
  • 周辺状況: 住宅地 (住宅、店舗、事業所等の混在する住宅地域)
  • 鐘ケ淵駅 から 350m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
94万2,210
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
28万5,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 墨田区東京都墨田区墨田4丁目252番3
価格時点 2023
駅名 鐘ケ淵駅 から 350m
路線価
1坪当たり 1坪 94万2,210
1平米当たり 1平米 28万5,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月19日
鑑定評価額 総額
2,750万
(81 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 112万734
1平米 33万9,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月09日
鑑定評価額 総額
2,760万
(81 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 112万7,346 円/坪
1平米 34万1,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、墨田区北部及び中部を中心とする住工混在地域である。需要者は、圏内の居住者、事業者が中心であるが、周辺地域からの転入者のほか、これらの需要者に転売する目的で取得する不動産業者も市場参入している。需給は堅調であるが一部に慎重な動きも見られる。需要の中心となる価格帯は、立地や規模等によりバラツキが見られるが、土地1㎡当たり30万円台の取引が多い。

(2) 同一需給圏の範囲は東武伊勢崎線、京成押上線沿線の墨田区北部の混在住宅地域と判定した。需要者の属性は、地縁的選好性の強い地元住民及び都心への通勤を目的とした勤労者世帯と思われる。住宅用地の需要は比較的堅調である一方、供給がやや少ないことから地価水準は上昇傾向で推移していくものと予測する。市場での需要の中心となる住宅用地の価格帯は敷地規模80㎡程度で、2400万円から3000万円程度と把握される。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 住宅を中心とした混在地域で、自己使用目的での取引が中心であり、規範性の高い取引事例を収集して比準価格を試算した。一方、周辺に賃貸物件も見られるが、賃貸収入による収益獲得を目的とした需要は少ない。したがって、比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 住宅、店舗、事業所等の混在する鐘ケ淵駅徒歩圏内の近隣地域及びその周辺地域においては、共同住宅用地等の収益獲得を目的とする不動産の取引は比較的少なく、自己利用目的の住宅用地としての取引が需要の中心である。したがって、多数の取引事例に基づき不動産取引市場の実態を反映した価格である比準価格を重視し、還元利回り等想定要素を含む収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 鐘ケ淵駅 南東方
距離 350 m
土地の状態
土地面積 24.5 坪 (81 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 3 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 住宅、店舗、事業所等の混在する住宅地域
接面道路の状況
方位 西
道路幅員 5.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 準工業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 90
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 墨田区東京都墨田区墨田4丁目252番3
標準地の範囲
20 m
西 20 m
40 m
40 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 5.5 m
奥行き 15 m
面積 80 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位 北  5.7m区道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 準工業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 90
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅を中心に店舗や事業所等が混在する住宅地域で、今後は住宅用途としての利用がより増加していくものと思料される。

(2)混在住宅地域として、今後も現在の居住環境を維持するものと予測する。地価水準は、新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が徐々に緩和される中で、上昇傾向で推移していくものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 120万9,996
1平米 36万6,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 119万6,772
1平米 36万2,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 120万9,996
1平米 36万6,000
前年から次年への変動率 3.7 %
2022年
1坪 108万1,062
1平米 32万7,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 119万6,772
1平米 36万2,000
前年から次年への変動率 4.3 %
2019年
1坪 108万1,062
1平米 32万7,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)新型コロナ、金融市場及び物価動向について先行き不透明感が残るが、区の人口は増加基調で、不動産需要も堅調に推移し、地価は上昇傾向である。

(2)世界的な金融引締め等の影響による景気の下振れリスクや金融資本市場の変動等の影響を注視する必要がある。

地域要因
(1)一般住宅を中心に事業所も見られる住宅地域であり、地域要因に変化は認められない。

(2)住宅、店舗、事業所等の混在する旧来の住宅地域として、その地域的特性に大きな変化はなく、地域要因の大きな変動は認められない。

個別的要因 (1)個別的要因の変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 15(公)5
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 墨田区
地域 東京都墨田区墨田4丁目252番3
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
36万8,324 円/平米
121万7,679 円/坪
推定価格 平米
37万8,435 円/平米
125万1,106 円/坪
標準価格 平米
35万3,347 円/平米
116万8,165 円/坪
査定価格 平米
36万 円/平米
119万160 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 3.4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 特別用途地区(特別用途地区)
その他地域地区等2 高度地区(高度地区)
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 17(公)5
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 墨田区
地域 東京都墨田区墨田4丁目252番3
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
34万2,621 円/平米
113万2,705 円/坪
推定価格 平米
35万6,326 円/平米
117万8,014 円/坪
標準価格 平米
35万7,040 円/平米
118万374 円/坪
査定価格 平米
36万4,000 円/平米
120万3,384 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 240
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 3.4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 特別用途地区(特別用途地区)
その他地域地区等2 高度地区(高度地区)
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 01(公)5
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 墨田区
地域 東京都墨田区墨田4丁目252番3
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
32万7,035 円/平米
108万1,178 円/坪
推定価格 平米
32万4,229 円/平米
107万1,901 円/坪
標準価格 平米
34万4,924 円/平米
114万319 円/坪
査定価格 平米
35万2,000 円/平米
116万3,712 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 3.2 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 11(公)5
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 墨田区
地域 東京都墨田区墨田4丁目252番3
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
33万6,178 円/平米
111万1,404 円/坪
推定価格 平米
33万9,474 円/平米
112万2,301 円/坪
標準価格 平米
36万8,193 円/平米
121万7,246 円/坪
査定価格 平米
37万6,000 円/平米
124万3,056 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 2.8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 04(公)5
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 墨田区
地域 東京都墨田区墨田4丁目252番3
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
34万1,795 円/平米
112万9,974 円/坪
推定価格 平米
34万1,795 円/平米
112万9,974 円/坪
標準価格 平米
37万4,775 円/平米
123万9,006 円/坪
査定価格 平米
38万2,000 円/平米
126万2,892 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 2.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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