路線価 (2023) 東京都台東区寿4-12-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 台東区東京都台東区寿４丁目１２番７
価格時点	2023 年
駅名	田原町駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 208万2,780 円
1平米当たり	1平米 63万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	7,800万 円 (95 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 271万4,226 円 1平米 82万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	7,820万 円 (95 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 272万838 円／坪 1平米 82万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に台東区中部、南部の幹線道路背後において、店舗・事務所兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域である。主な需要者は、不動産開発業者、投資家のほか、自己使用を目的とする一般事業法人等である。経済の先行きについては予断を許さないが、現状では資金調達環境は安定しており、開発により相応の収益が見込まれる物件の需要は底堅い。中心価格帯は規模により区々だが、標準地程度の規模なら土地で総額７千万円～９千万円程度である。 (2) 同一需給圏は、台東区及びその隣接区等の事務所と共同住宅が混在する地域である。需要者については、収益用事務所兼共同住宅等の建設を目的とする法人投資家が中心となる。当地域は田原町駅及び浅草駅の徒歩圏にあり、都心アクセス性に優れることからマンション賃貸需要は強く、またオフィス需要も見られる。コロナ禍においても地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は画地規模により幅がある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域等の事例を採用して適正な比準が行われた実証的な価格である。一方、収益価格は事務所兼共同住宅を想定して求めたが、変動要素を含み、土地の個別性も反映し難い側面も持つ。したがって、市場の実勢を適切に反映している比準価格を重視し、想定要素を含む収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、田原町駅に近接したマンションも見られる商業地として投資目的の不動産取引需要が強いエリアである。ただし、両試算価格の内、比準価格は市場の実勢を表した価格であり、収益価格は価格査定の過程に想定項目が多く、やや不確実性を有することから比準価格の相対的信頼性は高いものと判断する。したがって、不動産市場の実勢を反映した比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	田原町駅南東方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	28.7 坪 (95 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層事務所、高層マンションが混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	台東区東京都台東区寿４丁目１２番７
標準地の範囲
東	10 m
西	35 m
南	40 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	中層事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	12.5 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近年は事務所需要が低下し、老朽化した建物の住居系建物への建て替えが多く見られる。今後も同様の傾向で推移するものと予測する。 (2)浅草通り南側背後の共同住宅も見られる商業地域であり、地域要因に特段の変化はないため、当分は現状の環境を維持していくと思料する。地価水準は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 295万2,258 円 1平米 89万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 294万2,340 円 1平米 89万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 295万2,258円 1平米 89万3,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 260万8,434円 1平米 78万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 294万2,340円 1平米 89万円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2019年	1坪 260万8,434円 1平米 78万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しており、当区の商業地でも収益が比較的安定している賃貸住宅に対する投資家の需要は引き続き好調である。 (2)コロナ禍においても区内の人口は依然として増加傾向にあり、不動産需要も堅調に推移している。
地域要因
(1)幹線道路背後の商業地域で、現下の経済環境においても住宅賃貸市場は底堅く推移し、売買市場での用地取得需要も旺盛である。 (2)田原町駅徒歩圏の商業地域であり、地域要因に大きな変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０９（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区寿４丁目１２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万561 円／平米 96万595 円／坪
推定価格 平米 坪	101万7,463 円／平米 336万3,733 円／坪
標準価格 平米 坪	91万5,808 円／平米 302万7,661 円／坪
査定価格 平米 坪	91万6,000 円／平米 302万8,296 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０７（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区寿４丁目１２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万4,163 円／平米 70万8,023 円／坪
推定価格 平米 坪	64万3,379 円／平米 212万7,011 円／坪
標準価格 平米 坪	83万4,473 円／平米 275万8,768 円／坪
査定価格 平米 坪	83万4,000 円／平米 275万7,204 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	596 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０５（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区寿４丁目１２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	83万8,667 円／平米 277万2,633 円／坪
推定価格 平米 坪	84万1,893 円／平米 278万3,298 円／坪
標準価格 平米 坪	87万6,972 円／平米 289万9,269 円／坪
査定価格 平米 坪	87万7,000 円／平米 289万9,362 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０９（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区寿４丁目１２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	89万2,397 円／平米 295万264 円／坪
推定価格 平米 坪	90万4,527 円／平米 299万366 円／坪
標準価格 平米 坪	91万7,370 円／平米 303万2,825 円／坪
査定価格 平米 坪	91万7,000 円／平米 303万1,602 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	698 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情