路線価 (2023) 東京都台東区上野2-47-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 台東区東京都台東区上野２丁目４７番６外
価格時点	2023 年
駅名	上野広小路駅 から 270m
路線価
1坪当たり	1坪 581万8,560 円
1平米当たり	1平米 176万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3億7,000万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 737万2,380 円 1平米 223万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3億7,000万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 737万2,380 円／坪 1平米 223万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、上野駅及び周辺拠点駅を中心とする幹線道路沿い及びその背後の、中高層店舗、店舗兼事務所ビル等の多い商業地域。需要者は、高度利用を目的とする法人、不動産業者、投資家等が中心である。新型コロナウイルス感染症の影響により、ホテル・店舗ビル用地等への需要は減退していたが、行動制限の緩和以降、客足の回復も一部みられ、店舗については需要も回復していくものと考えられる。需要の中心となる価格帯は規模によりまちまちである。 (2) 同一需給圏は、台東区及びその隣接区内の幹線道路・準幹線道路沿いの商業地域である。主な需要者は、不動産開発業者、機関投資家等が中心である。経済の先行きについては予断を許さないものの、国内外での知名度や資金調達環境が現状では安定していること等により需要は底堅い。市場の中心価格帯は規模により区々である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法においては、事例は地域格差の大きいものもあるが、より規範性のある事例を中心に比準価格を求めており、市場性を反映しているといえる。一方、収益還元法には想定の要素も内在しているが、収益価格は、当該準高度商業地域に存する標準地の収益性・投資採算性を反映していると判断される。よって、比準価格と収益価格をほぼ等しく関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域等の事例を採用して適正な比準が行われた実証的な価格であるが、本件では取引時点が古い事例を含む点に留意する必要がある。一方、収益価格は、対象標準地のように比較的収益性の高い商業地域では説得力が高いと言えるものの、変動要素を含み、土地の個別性も反映し難い側面も持つ。以上により、比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	上野広小路駅北西方
距離	270 m
土地の状態
土地面積	50.2 坪 (166 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B1
周辺の利用状況	飲食店、ホテル、事務所ビルの混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	台東区東京都台東区上野２丁目４７番６外
標準地の範囲
東	75 m
西	45 m
南	20 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	12 m
面積	180 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、上野中心部周辺の不忍通り沿いの準高度商業地域であり、今後とも現況を維持するものと予測する。地価水準は、新型コロナウイルス感染症の影響も薄まるなかで、やや上昇で推移すると考えられる。 (2)不忍通り沿いの店舗・事務所ビルを中心とする商業地域で、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準については、店舗需要の回復に伴い、当面は堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 780万2,160 円 1平米 236万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 783万5,220 円 1平米 237万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 780万2,160円 1平米 236万円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 714万960円 1平米 216万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 783万5,220円 1平米 237万円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 714万960円 1平米 216万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症による影響もみられたが、利便性の高い台東区商業地は、景気も緩やかに持ち直すなかで、需要も回復傾向にある。 (2)人流回復に伴い店舗需要も回復しているが、今後のさらなる需要回復への期待感を反映して投資需要は好調である。
地域要因
(1)上野中心部に近い中高層店舗、事務所等建ち並ぶ地域で、店舗等への客足の回復も一部みられることから、需要の回復も期待されている。 (2)近隣地域内のテナントに多い飲食店舗の家賃負担力は、人流回復により高まりつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０５（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区上野２丁目４７番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	203万5,210 円／平米 672万8,404 円／坪
推定価格 平米 坪	211万513 円／平米 697万7,356 円／坪
標準価格 平米 坪	241万4,775 円／平米 798万3,246 円／坪
査定価格 平米 坪	241万 円／平米 796万7,460 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０６（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区上野２丁目４７番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	218万9,396 円／平米 723万8,143 円／坪
推定価格 平米 坪	245万711 円／平米 810万2,051 円／坪
標準価格 平米 坪	286万2,980 円／平米 946万5,012 円／坪
査定価格 平米 坪	286万 円／平米 945万5,160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０６（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区上野２丁目４７番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	305万1,592 円／平米 1,008万8,563 円／坪
推定価格 平米 坪	344万2,992 円／平米 1,138万2,532 円／坪
標準価格 平米 坪	225万322 円／平米 743万9,565 円／坪
査定価格 平米 坪	225万 円／平米 743万8,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	44 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０９（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区上野２丁目４７番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	368万6,120 円／平米 1,218万6,313 円／坪
推定価格 平米 坪	376万3,529 円／平米 1,244万2,227 円／坪
標準価格 平米 坪	214万5,684 円／平米 709万3,631 円／坪
査定価格 平米 坪	215万 円／平米 710万7,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	14.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情