路線価 (2023) 東京都台東区上野4-21-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 台東区東京都台東区上野４丁目２１番３
価格時点	2023 年
駅名	御徒町駅 から 210m
路線価
1坪当たり	1坪 1,481万880 円
1平米当たり	1平米 448万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6億2,300万 円 (109 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,891万320 円 1平米 572万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	6億2,300万 円 (109 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,891万320 円／坪 1平米 572万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、上野駅及び周辺拠点駅、類似する都心区のターミナル駅等周辺の高度商業地域を中心とする圏域。需要者は、不動産業者、または資本力を有する法人及び投資家等が中心である。新型コロナウイルス感染症の影響により、店舗ビル用地等への需要は減退していたが、行動制限の緩和以降、客足の回復も一部みられ、継続的な金融緩和等を背景として、需要も回復傾向にある。需要の中心となる価格帯は規模によりまちまちである。 (2) 標準地は、アメヤ横丁に近接する繁華性の高い商業地域にあるため、同一需給圏は東京都区部全域の繁華性が高い商業地域で、広域的な範囲である。標準地が存する地域は、店舗ビル等が建ち並ぶ地域で、希少性が高い。土地の需要者は、賃貸用不動産の保有を目的とする投資家、自用の店舗等を展開する法人等多彩である。土地の需要に対し、供給が少ないために地価は上昇している。需要の中心となる土地の価格は、規模や形状等により様々である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法においては、事例は地域格差が大きいものが多く、査定価格の開差も大きくなったが、それぞれを再吟味し比準価格を求めており、市場性を反映している。一方、収益価格は、高度商業地域に存する標準地の収益性・投資採算性を反映していると判断されるが、収益還元法には想定要素、変動要素も内在している。よって、市場の実態を反映した比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 近隣地域は、店舗ビル等が多い繁華性が高い商業地域で、用途の多様性を有し、賃貸用不動産、自用の店舗等、その利用も様々である。本件では、これらの地域の特性及び対象標準地の特性を踏まえ、取引の実勢を反映した比準価格と、賃貸収益等の投資採算性を反映した収益価格を関連付け、更に地域における不動産の取引動向、単価と総額との関連等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	御徒町駅北方
距離	210 m
土地の状態
土地面積	33 坪 (109 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗ビル等が多い繁華な商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	660 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	台東区東京都台東区上野４丁目２１番３
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	アメヤ横丁に隣接する繁華街。
街路	１１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	660 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、アメヤ横丁と上野センターモールに挟まれた高度商業地域で、今後とも現況を維持すると予測する。地価水準は、新型コロナウイルス感染症の影響も薄まるなかで、やや上昇で推移すると考えられる。 (2)アメヤ横丁及び上野センターモールに近接する繁華性が高い商業地域で、現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2,059万6,380 円 1平米 623万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2,013万3,540 円 1平米 609万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2,059万6,380円 1平米 623万円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 1,831万5,240円 1平米 554万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2,013万3,540円 1平米 609万円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 1,831万5,240円 1平米 554万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症による影響もみられたが、利便性の高い台東区商業地は、景気も緩やかに持ち直すなかで、需要も回復傾向にある。 (2)区内の人口、世帯数は増加傾向にある。不動産に対する需要の増加により、地価は上昇している。
地域要因
(1)上野中心部の高度商業地域であり、客足の回復も一部みられることから、新型コロナウイルス感染症が残るなかでの需要の動きもみられる。 (2)アメヤ横丁に近接する繁華な商業地域であり、観光客の来訪も多い地域である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０６（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区上野４丁目２１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	305万1,592 円／平米 1,008万8,563 円／坪
推定価格 平米 坪	344万2,992 円／平米 1,138万2,532 円／坪
標準価格 平米 坪	600万8,712 円／平米 1,986万4,802 円／坪
査定価格 平米 坪	601万 円／平米 1,986万9,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	44 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０９（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区上野４丁目２１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	368万6,120 円／平米 1,218万6,313 円／坪
推定価格 平米 坪	376万3,529 円／平米 1,244万2,227 円／坪
標準価格 平米 坪	563万4,025 円／平米 1,862万6,087 円／坪
査定価格 平米 坪	563万 円／平米 1,861万2,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	14.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０９（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区上野４丁目２１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	270万7,093 円／平米 894万9,649 円／坪
推定価格 平米 坪	276万3,942 円／平米 913万7,592 円／坪
標準価格 平米 坪	541万9,494 円／平米 1,791万6,847 円／坪
査定価格 平米 坪	542万 円／平米 1,791万8,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	44 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１８（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	台東区
地域	東京都台東区上野４丁目２１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	616万2,362 円／平米 2,037万2,769 円／坪
推定価格 平米 坪	633万2,561 円／平米 2,093万5,447 円／坪
標準価格 平米 坪	761万1,251 円／平米 2,516万2,796 円／坪
査定価格 平米 坪	761万 円／平米 2,515万8,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＫ１－公５取１４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都台東区上野４丁目２１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,187万5,964 円／平米 3,926万1,937 円／坪
推定価格 平米 坪	1,020万3,432 円／平米 3,373万2,546 円／坪
標準価格 平米 坪	629万4,529 円／平米 2,080万9,713 円／坪
査定価格 平米 坪	629万 円／平米 2,079万4,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	37 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情