土地路線価格
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路線価 (2023) 東京都台東区北上野2-312-4 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 台東区
東京都台東区北上野2丁目312番4 (台東)
  • 周辺状況: 商業地 (中高層の店舗、マンション等が多い商業地域)
  • 入谷駅 から 180m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
294万2,340
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
89万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 台東区東京都台東区北上野2丁目312番4
価格時点 2023
駅名 入谷駅 から 180m
路線価
1坪当たり 1坪 294万2,340
1平米当たり 1平米 89万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月12日
鑑定評価額 総額
1億400万
(92 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 373万5,780
1平米 113万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月02日
鑑定評価額 総額
1億300万
(92 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 370万2,720 円/坪
1平米 112万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、台東区及び隣接区の幹線及び準幹線道路沿いの商業地域である。主な需要者は、個人・法人投資家、不動産開発業者のほか、自己使用を目的とする一般事業法人等である。良好な資金調達環境を背景に不動産投資に資金が流入し、開発ないし投資利益が見込まれる物件については需要が強い。需要の中心となる土地の価格帯は、標準地程度の規模であれば、土地で総額1億円程度である。

(2) 同一需給圏は、台東区及びその周辺区内の幹線道路・準幹線道路沿いの商業地域である。主な需要者は、不動産開発業者、投資家及び自己使用目的の事業法人等である。経済の先行きについては予断を許さないものの、現状では資金調達環境が安定していることから、開発により相応の収益が見込まれる物件の需要は底堅い。市場の中心価格帯は規模により区々である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の事例を採用して得られた市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、最有効使用の建物を建築し賃貸することを想定して得られた投資採算性を示す価格である。対象標準地は、収益性が比較的高い商業地域であり、収益価格の説明力も高いと考えられるものの、想定要素や変動要素が介在し実証性に乏しい。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域等の事例を採用して適正な比準が行われた実証的な価格である。一方、収益価格は、対象標準地のように比較的収益性の高い商業地域では説得力が高いと言えるものの、変動要素を含み、土地の個別性も反映し難い側面も持つ。以上により、比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 入谷駅南東方
距離 180 m
土地の状態
土地面積 27.8 坪 (92 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 600
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 正方形
間口 1 m
奥行 1 m
現況 店舗兼住宅
構造 鉄骨造:S
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 4F
地下階数 B1
周辺の利用状況 中高層の店舗、マンション等が多い商業地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 27 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 600
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 台東区東京都台東区北上野2丁目312番4
標準地の範囲
20 m
西 80 m
12 m
40 m
標準的使用
標準的使用 高層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口 10 m
奥行き 12 m
面積 120 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 27m都道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 600
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 600
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)入谷駅に近い言問通り沿いの商業地域であり、地域要因について特段の変動は認められず、今後とも現状を維持するものと予測する。地価水準も引き続き堅調に推移するものと予測される。

(2)近年は事務所需要が低下し、老朽化した建物の住居系建物への建て替えが多く見られる。今後も同様の傾向で推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 高層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 400万260
1平米 121万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 406万6,380
1平米 123万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 400万260
1平米 121万
前年から次年への変動率 4.6 %
2022年
1坪 357万480
1平米 108万
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 406万6,380
1平米 123万
前年から次年への変動率 3.7 %
2019年
1坪 357万480
1平米 108万
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)実体経済が新型コロナの影響から回復局面に入り、低金利が継続し資産価格を下支えしている。観光客数は外国人も含め回復しつつある。

(2)景気は緩やかに持ち直しており、当区の商業地でも収益が比較的安定している賃貸住宅に対する投資家の需要は引き続き好調である。

地域要因
(1)幹線道路沿いの商業地域であり、最寄駅に近く利便性も良好なことから、共同住宅向の需要は引き続き底堅い。

(2)都道沿いの商業地域で、現下の経済環境においても住宅賃貸市場は底堅く推移し、売買市場での用地取得需要も旺盛である。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 07(公)5
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 台東区
地域 東京都台東区北上野2丁目312番4
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
171万751 円/平米
565万5,743 円/坪
推定価格 平米
170万7,492 円/平米
564万4,969 円/坪
標準価格 平米
128万3,829 円/平米
424万4,339 円/坪
査定価格 平米
128万 円/平米
423万1,680 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 600
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 27 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 西
側道幅員1 15 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 16(公)5
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 台東区
地域 東京都台東区北上野2丁目312番4
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
128万7,517 円/平米
425万6,531 円/坪
推定価格 平米
133万4,221 円/平米
441万935 円/坪
標準価格 平米
117万1,397 円/平米
387万2,638 円/坪
査定価格 平米
117万 円/平米
386万8,020 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 600
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 25 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1 南東
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 18(公)5
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 台東区
地域 東京都台東区北上野2丁目312番4
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
137万84 円/平米
452万9,498 円/坪
推定価格 平米
143万2,361 円/平米
473万5,385 円/坪
標準価格 平米
134万2,419 円/平米
443万8,037 円/坪
査定価格 平米
134万 円/平米
443万40 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 600
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 25 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 06(公)5
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 台東区
地域 東京都台東区北上野2丁目312番4
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
90万9,835 円/平米
300万7,915 円/坪
推定価格 平米
93万4,401 円/平米
308万9,130 円/坪
標準価格 平米
112万7,142 円/平米
372万6,331 円/坪
査定価格 平米
113万 円/平米
373万5,780 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 600
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 23.1 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 09(公)5
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 台東区
地域 東京都台東区北上野2丁目312番4
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
30万6,931 円/平米
101万4,714 円/坪
推定価格 平米
103万8,450 円/平米
343万3,116 円/坪
標準価格 平米
123万9,200 円/平米
409万6,795 円/坪
査定価格 平米
124万 円/平米
409万9,440 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 700
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 底地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 33 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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