路線価 (2023) 東京都文京区小石川2-30-14外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 文京区東京都文京区小石川２丁目３０番１４外
価格時点	2023 年
駅名	春日駅 から 260m
路線価
1坪当たり	1坪 449万6,160 円
1平米当たり	1平米 136万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	8億3,500万 円 (469 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 588万4,680 円 1平米 178万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	8億4,400万 円 (469 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 595万800 円／坪 1平米 180万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は文京区内及び隣接区に所在する商業地域一円である。需要者の中心は全国的に事業展開するマンション分譲業者、投資法人、不動産賃貸事業者等が多い。また、マンション用地・投資物件用地需要は旺盛であるものの、売り物件の供給が少なく、結果として取引は低調である。なお、用地需要が多い価格帯としては総額で１０億円程度までである。 (2) 同一需給圏は文京区を中心とし、交通利便性に恵まれた高容積の幹線道路沿いの商業地域と把握される。主たる想定需要者層は、マンション開発目的のディベロッパー、転売目的の不動産事業者や投資法人等が想定される。市場需給動向は、コロナ禍にあっても需要が根強い一方、供給が限定的であり、取引価格は堅調に推移している。中心価格帯は規模により様々であるが、標準的画地の規模で土地総額５～１０億円程度と把握した。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は高層店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。自用の物件と賃貸物件の比率は同程度で、収益性が求められる商業地域に所在するので、比準価格、収益価格を適切にウェイト付けし、かつ代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 売買市場及び賃貸市場共に熟成しており、各試算価格の前提となるマーケット資料の信頼性は高く、その手順も適切と判断される。また標準地はマンション用地として比較的規模がまとまっており、自用（開発含む）目的または賃貸マンション建設目的のいずれの取引も想定され得る。よって本件では、取引市場の実態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格を相互に関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	春日駅北西方
距離	260 m
土地の状態
土地面積	141.9 坪 (469 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	13F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	18.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	96 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	560 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	文京区東京都文京区小石川２丁目３０番１４外
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	80 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	20 m
面積	400 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８．２ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は高層店舗付共同住宅が建ち並ぶ商業地域で、周辺地域の再開発事業に伴い、活況化が加速している。地価については回復傾向が顕著で、しばらくの間、強含み傾向で推移するものと予測する。 (2)高層店舗付共同住宅等から形成される商業地域であるが、隣接地域の再開発により一層の熟成が期待される。コロナ禍でもマンション用地需要は根強いが、今後については経済動向及び不動産施策の如何と判断する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 644万6,700 円 1平米 195万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 641万3,640 円 1平米 194万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 644万6,700円 1平米 195万円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2022年	1坪 562万200円 1平米 170万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 641万3,640円 1平米 194万円
前年から次年への変動率 5.9 ％
2019年	1坪 562万200円 1平米 170万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済状況・社会構造の変化等から店舗及び事務所需要は弱いものの、最寄り駅への接近性に優る共同住宅等の投資物件用地の需要は回復傾向にある。 (2)人口・世帯数は微増、取引件数は減少傾向だが、賃貸マンション需要は根強く、開発業者によるマンション用地需要も引き続き旺盛である。
地域要因
(1)周辺地域の利便性の向上や最寄り駅への接近性に優り、共同住宅等の投資物件用地需要は回復傾向にあるため地価は強含み傾向で推移している。 (2)隣接地域の再開発により同一需給圏内における相対的地位の上昇が期待される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４３４９公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区小石川２丁目３０番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	245万3,558 円／平米 811万1,463 円／坪
推定価格 平米 坪	190万2,451 円／平米 628万9,503 円／坪
標準価格 平米 坪	204万5,646 円／平米 676万2,906 円／坪
査定価格 平米 坪	200万 円／平米 661万2,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	550 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	８３５２公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区小石川２丁目３０番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	171万1,712 円／平米 565万8,920 円／坪
推定価格 平米 坪	177万6,757 円／平米 587万3,959 円／坪
標準価格 平米 坪	192万7,068 円／平米 637万887 円／坪
査定価格 平米 坪	189万 円／平米 624万8,340 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	７８５５公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区小石川２丁目３０番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	275万6,472 円／平米 911万2,896 円／坪
推定価格 平米 坪	289万1,539 円／平米 955万9,428 円／坪
標準価格 平米 坪	233万9,433 円／平米 773万4,165 円／坪
査定価格 平米 坪	229万 円／平米 757万740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	７８５５公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区小石川２丁目３０番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	196万5,441 円／平米 649万7,748 円／坪
推定価格 平米 坪	206万5,678 円／平米 682万9,131 円／坪
標準価格 平米 坪	198万6,229 円／平米 656万6,473 円／坪
査定価格 平米 坪	195万 円／平米 644万6,700 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	７８５５公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区小石川２丁目３０番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	205万5,701 円／平米 679万6,148 円／坪
推定価格 平米 坪	216万4,653 円／平米 715万6,343 円／坪
標準価格 平米 坪	200万604 円／平米 661万3,997 円／坪
査定価格 平米 坪	196万 円／平米 647万9,760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情