路線価 (2023) 東京都文京区水道2-58-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 文京区東京都文京区水道２丁目５８番１
価格時点	2023 年
駅名	江戸川橋駅 から 260m
路線価
1坪当たり	1坪 218万1,960 円
1平米当たり	1平米 66万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億900万 円 (127 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 283万3,242 円 1平米 85万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億900万 円 (127 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 284万3,160 円／坪 1平米 86万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、文京区及び隣接区において事業所等も見られる近隣商業地域や商住混在地域である。典型的需要者は、賃貸経営を目的とする投資家や不動産業者を中心に、一部自用目的の事業者も想定される。都心へのアクセスが良好で、安定的な需要が認められる。コロナ禍が一服し経済活動が再開する中、金融緩和を追い風に投資用物件への需要は堅調で、直近１年の地価は強含みで推移した。対象標準地と同規模の土地の価格帯は１億円前後が多い。 (2) 同一需給圏は、対象標準地の存する文京区及び周辺区等で中層事務所兼共同住宅等が標準的使用の近隣商業地域、住商混在地域を中心とする地域である。主たる需要者は、自用目的の法人のほか、マンションデベロッパー、不動産業者等である。都心中心部への利便性が比較的良好であるため、土地需要は高い。立地、規模等により土地総額に幅があるが、土地は標準的画地規模を前提とすると１億円前後から１億円台前半が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格に対し収益価格は低位に試算された。対象標準地は中層事務所兼共同住宅地としては規模がやや小さく、投資効率が低いためと思料する。対象標準地には投資家のみならず自用目的の事業者等、多様な需要者が想定される。比準価格はこれらの需要者の行動原理を反映した実証的な価格である。以上の検討の結果、比準価格に説得力を認めて当該価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は江戸川橋駅徒歩圏の商業地域に存し、投資採算性も考慮される土地であるため、賃貸投資前提の収益価格は相応の規範性が認められる。比準価格は対象標準地との規範性が認められる実際の取引事例を中心として試算しており、市場の実態が反映されているため説得力を有する。以上の検討及び市場特性を再検討した結果、説得力を有する比準価格を標準とし収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	江戸川橋駅北東方
距離	260 m
土地の状態
土地面積	38.4 坪 (127 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層住宅、中層事業所兼住宅の多い近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	11.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	文京区東京都文京区水道２丁目５８番１
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	16 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	16 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１．３ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺に立地する印刷、製本関連業者が業務縮小傾向にあることから事務所需要はやや低調である。当面の地域要因に変動はないものの、漸次共同住宅地域に純化していくと予測する。 (2)中層事業所兼共同住宅が多い近隣商業地域である。住宅需要が高く徐々に共同住宅としての利用が進むものと予測する。不動産需要は堅調で地価は上昇傾向で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 306万7,968 円 1平米 92万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 308万4,498 円 1平米 93万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 306万7,968円 1平米 92万8,000円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2022年	1坪 270万7,614円 1平米 81万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 308万4,498円 1平米 93万3,000円
前年から次年への変動率 5 ％
2019年	1坪 270万7,614円 1平米 81万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利や円安を背景に、外国人を含め投資家の物件取得意欲は引き続き旺盛。特にマンション適地は供給不足から高値取引が散見される。 (2)一部賃貸市場に弱含みが見られるが、区内の資金調達環境に変化はなく投資物件への需要は根強い。ただし、今後の景気動向に留意する必要がある。
地域要因
(1)駅や高速道路へのアクセスが良好で、利便性が高い地域。地域要因に格別の変動はない。 (2)比較的利便性の高い地域であり、地域要因に特段の変動はない。地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)代替競争不動産との関係において、立地、環境、地積規模で概ね標準的であり、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	８３５２公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区水道２丁目５８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	87万7,915 円／平米 290万2,387 円／坪
推定価格 平米 坪	89万4,595 円／平米 295万7,531 円／坪
標準価格 平米 坪	92万2,263 円／平米 304万9,001 円／坪
査定価格 平米 坪	92万2,000 円／平米 304万8,132 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	８８８９公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区水道２丁目５８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	82万3,730 円／平米 272万3,251 円／坪
推定価格 平米 坪	85万8,800 円／平米 283万9,193 円／坪
標準価格 平米 坪	95万5,284 円／平米 315万8,169 円／坪
査定価格 平米 坪	95万5,000 円／平米 315万7,230 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	８３５２公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区水道２丁目５８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	119万1,412 円／平米 393万8,808 円／坪
推定価格 平米 坪	121万8,814 円／平米 402万9,399 円／坪
標準価格 平米 坪	96万1,210 円／平米 317万7,760 円／坪
査定価格 平米 坪	96万1,000 円／平米 317万7,066 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６２７８公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区水道２丁目５８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	94万4,154 円／平米 312万1,373 円／坪
推定価格 平米 坪	98万3,808 円／平米 325万2,469 円／坪
標準価格 平米 坪	90万6,735 円／平米 299万7,666 円／坪
査定価格 平米 坪	90万7,000 円／平米 299万8,542 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情