路線価 (2023) 東京都文京区本郷1-23-22外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 文京区東京都文京区本郷１丁目２３番２２外
価格時点	2023 年
駅名	都営水道橋駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 624万8,340 円
1平米当たり	1平米 189万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2億7,400万 円 (112 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 809万9,700 円 1平米 245万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2億7,400万 円 (112 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 809万9,700 円／坪 1平米 245万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は文京区を中心とし、交通利便性に恵まれた高容積の幹線道路沿いの商業地域と把握される。主たる想定需要者層は、自社利用目的の一般法人、開発・転売目的の不動産事業者等が想定される。市場需給動向は、コロナ禍により飲食店舗の賃貸需要は弱含みであるが、投資用物件の需要は引き続き旺盛で、供給が限定的なことから、取引価格は堅調に推移している。中心価格帯は規模により様々であるが、標準的画地の規模で土地総額３億円程度と把握した。 (2) 同一需給圏は文京区及び隣接区内に存する中高層の店舗事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域。需要者の中心は収益物件を探す投資法人や開発用地を探す不動産会社の他に、自社ビル用地等を探す事業法人が考えられる。一時期大きく減退していた店舗の賃貸需要も回復しているほか、投資用物件の需要は引き続き旺盛で地価は上昇基調にて推移している。市場の中心価格帯を１２０㎡程度の画地で総額２億５千万～３億５千万円程度、建物付き５億～６億円程度と把握した。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 売買市場及び賃貸市場共に熟成しており、各試算価格の前提となるマーケット資料の信頼性は高く、その手順も適切と判断される。また標準地はＪＲ水道橋駅からも近く、自用（開発含む）目的または賃貸ビル建設目的のいずれの取引も想定される。よって本件では、取引市場の実態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格を相互に関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 事例の収集範囲を拡大するとともに取引時点を遡らざるを得なかったが、補修正及び要因比較ともに適正に行われており比準価格は標準地の属する市場の特性を的確に反映した価格である。他方、標準地は地下鉄水道橋駅に近接し周辺には数多くの収益物件が存するので収益価格は取引の指標として重要である。従って、市場性を反映した比準価格を中心に収益性を反映した収益価格を関連付け更には代表標準地との検討を踏まえた上で鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	都営水道橋
距離	40 m
土地の状態
土地面積	33.9 坪 (112 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第２種文教地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	文京区東京都文京区本郷１丁目２３番２２外
標準地の範囲
東	20 m
西	0 m
南	20 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	12 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	商圏に東京ドームあり
街路	４０ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	第２種文教地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗付事務所ビルを主体とする地域であり、当面は現状のまま推移していくと予測する。コロナ禍で店舗来客数は伸び悩むがその利便性から用地需要は根強い。今後については経済動向及び不動産施策の如何と判断する。 (2)幹線道路沿いに高層店舗事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域として熟成しており、今後も現状維持で推移するものと思われる。コロナ禍により一時期減退していた店舗の賃貸需要が回復し、地価は上昇基調にて推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 876万900 円 1平米 265万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 849万6,420 円 1平米 257万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 876万900円 1平米 265万円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2022年	1坪 780万2,160円 1平米 236万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 849万6,420円 1平米 257万円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2019年	1坪 780万2,160円 1平米 236万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍による繁華街への影響は長引いており、店舗賃料及び空室率は引き続き弱含みであるが、区内不動産取引価格は高水準で推移。 (2)文京区内の商業地においては、コロナ禍により飲食を中心に減退していた店舗需要が回復し、地価は上昇基調にて推移している。
地域要因
(1)地域要因及び同一需給圏内における相対的位置に変動はない。 (2)高層の店舗事務所ビル等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域として熟成しており、地域要因に特段の変動は見受けられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)事務所ビル用地としてはやや小ぶりであるが、地域の標準的規模であり、地域内の競争力は普通程度。個別的要因に特段の変動は見受けられない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	７８５５公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区本郷１丁目２３番２２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	196万5,441 円／平米 649万7,748 円／坪
推定価格 平米 坪	206万5,678 円／平米 682万9,131 円／坪
標準価格 平米 坪	265万8,530 円／平米 878万9,100 円／坪
査定価格 平米 坪	266万 円／平米 879万3,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	８８８９公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区本郷１丁目２３番２２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	171万9,545 円／平米 568万4,816 円／坪
推定価格 平米 坪	176万8,434 円／平米 584万6,443 円／坪
標準価格 平米 坪	265万1,325 円／平米 876万5,280 円／坪
査定価格 平米 坪	265万 円／平米 876万900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５６８６公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区本郷１丁目２３番２２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	127万4,852 円／平米 421万4,661 円／坪
推定価格 平米 坪	145万4,799 円／平米 480万9,565 円／坪
標準価格 平米 坪	266万4,467 円／平米 880万8,728 円／坪
査定価格 平米 坪	266万 円／平米 879万3,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６７１８公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区本郷１丁目２３番２２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	116万2,333 円／平米 384万2,673 円／坪
推定価格 平米 坪	144万3,184 円／平米 477万1,166 円／坪
標準価格 平米 坪	246万2,771 円／平米 814万1,921 円／坪
査定価格 平米 坪	246万 円／平米 813万2,760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	北
側道幅員2	2.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	８８８９公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区本郷１丁目２３番２２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	377万257 円／平米 1,246万4,470 円／坪
推定価格 平米 坪	396万2,540 円／平米 1,310万157 円／坪
標準価格 平米 坪	414万585 円／平米 1,368万8,774 円／坪
査定価格 平米 坪	414万 円／平米 1,368万6,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第二種文教地区
特別な事情