土地路線価格
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路線価 (2023) 東京都文京区後楽1-4-98外 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 文京区
東京都文京区後楽1丁目4番98外 (文京)
  • 周辺状況: 商業地 (高層の事務所ビル等の建ち並ぶ商業地域)
  • 水道橋駅 から 400m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
647万9,760
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
196万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 文京区東京都文京区後楽1丁目4番98外
価格時点 2023
駅名 水道橋駅 から 400m
路線価
1坪当たり 1坪 647万9,760
1平米当たり 1平米 196万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月09日
鑑定評価額 総額
21億4,748万3,647
(7892 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 1,041万3,900
1平米 315万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月02日
鑑定評価額 総額
21億4,748万3,647
(7892 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 1,041万3,900 円/坪
1平米 315万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、文京区のほか他区も含み高度利用が可能な商業地域を中心とした圏域である。需要者の属性は、地域の特性により、不動産投資法人、自社ビル取得の企業、不動産業者等である。市場の需給動向は、不動産投資の回復傾向の中で、大規模画地は供給が限定的で稀少性が高いことから、需要は堅調である。市場での中心価格帯は、土地は規模及び需要者の属性等により異なり、複合不動産の総額は建物等により個別的である。

(2) 同一需給圏は文京区を中心とする最寄り駅に近接した都心部の商業地域である。当該地域における主な需要者層は高層店舗付事務所ビル等の開発・取得を企図する不動産開発業者又は不動産業者である。中心となる価格帯は標準的な規模を有する土地で20億~30億円程度と思料する。規模の大きい画地に対する稀少性、投資適格性の高い物件の不足感、金融緩和政策の継続等から、需要は旺盛である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、幹線道路沿いを中心とした類似地域の事例を考慮して得られた価格であり、不動産取引の実態を反映した価格である。収益価格は、店舗兼事務所の建築を想定し、賃貸収入に基づく安定的で継続的な収益獲得を目的とする収益性を反映した理論的な価格であるが想定事項が含まれる。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 比準価格は市場における実際の取引事例価格を基礎とした実証的な価格である。収益価格は対象不動産に最有効使用の高層店舗付事務所ビルを建築し賃貸することを想定しており投資採算性を示している。市場参加者は投資採算性を踏まえつつ、その市場における取引の実態を十分勘案のうえ取引を行うと思料する。以上より、両試算価格は説得力に優劣はないと判断し、両試算価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 水道橋駅北西方
距離 400 m
土地の状態
土地面積 2387.2 坪 (7892 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 500
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 台形
間口 1 m
奥行 2 m
現況 事務所兼車庫
構造 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 19F
地下階数 B5
周辺の利用状況 高層の事務所ビル等の建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 40 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 西
側道等接面状況 側道
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 520
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 文京区東京都文京区後楽1丁目4番98外
標準地の範囲
190 m
西 120 m
0 m
60 m
標準的使用
標準的使用 高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口 30 m
奥行き 60 m
面積 1800 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 40m都道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 500
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 530
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因が維持されており、外堀通り沿いに高層事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域として、今後も推移するものと予測する。

(2)高層の事務所ビル等の建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 1,090万9,800
1平米 330万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 1,157万1,000
1平米 350万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 1,090万9,800
1平米 330万
前年から次年への変動率 4 %
2022年
1坪 1,001万7,180
1平米 303万
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 1,157万1,000
1平米 350万
前年から次年への変動率 4 %
2019年
1坪 1,001万7,180
1平米 303万
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)景気は、経済活動の正常化により持ち直しつつある。不動産需要も堅調に推移している。今後の景気は、物価高の悪影響が懸念されている。

(2)円安による物価高、エネルギーコストの増大等によりアセット間で需要の強弱がみられるが、金融緩和政策継続を背景に地価は回復傾向にある。

地域要因
(1)水道橋駅を最寄り駅とする高層事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、利便性から高層マンション用途の潜在的需要もあるとみられる。

(2)高層の事務所ビル等の建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に格別の変動要因はない。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 11公05
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 新宿区
地域 東京都文京区後楽1丁目4番98外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
272万2,842 円/平米
900万1,716 円/坪
推定価格 平米
290万8,108 円/平米
961万4,205 円/坪
標準価格 平米
274万3,498 円/平米
907万4 円/坪
査定価格 平米
339万 円/平米
1,120万7,340 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 500
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 27 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 09公05
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 渋谷区
地域 東京都文京区後楽1丁目4番98外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
258万357 円/平米
853万660 円/坪
推定価格 平米
272万6,817 円/平米
901万4,857 円/坪
標準価格 平米
286万7,315 円/平米
947万9,343 円/坪
査定価格 平米
354万 円/平米
1,170万3,240 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 500
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 20 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1 北東
側道幅員1 3.5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 6931公05
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 豊島区
地域 東京都文京区後楽1丁目4番98外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
193万6,433 円/平米
640万1,847 円/坪
推定価格 平米
209万6,139 円/平米
692万9,836 円/坪
標準価格 平米
270万8,190 円/平米
895万3,276 円/坪
査定価格 平米
335万 円/平米
1,107万5,100 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 500
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 25 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 8167公05
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 豊島区
地域 東京都文京区後楽1丁目4番98外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
242万2,887 円/平米
801万64 円/坪
推定価格 平米
228万6,039 円/平米
755万7,645 円/坪
標準価格 平米
246万8,725 円/平米
816万1,605 円/坪
査定価格 平米
305万 円/平米
1,008万3,300 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 500
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 25 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1 5 m
側道方位2 西
側道幅員2 5 m
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 12公05
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 新宿区
地域 東京都文京区後楽1丁目4番98外
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
172万3,353 円/平米
569万7,405 円/坪
推定価格 平米
172万5,043 円/平米
570万2,992 円/坪
標準価格 平米
242万9,638 円/平米
803万2,383 円/坪
査定価格 平米
300万 円/平米
991万8,000 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 97
基準容積率 400
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 22 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 特別用途地区(特別用途地区)
その他地域地区等3
特別な事情
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