路線価 (2023) 東京都文京区小石川1-2-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 文京区東京都文京区小石川１丁目２番５外
価格時点	2023 年
駅名	春日駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 661万2,000 円
1平米当たり	1平米 200万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	21億2,000万 円 (778 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 899万2,320 円 1平米 272万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	21億2,000万 円 (778 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 899万2,320 円／坪 1平米 272万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は文京区内及びその隣接区に所在する幹線道路沿いの商業地域である。主たる需要者は不動産賃貸を目的とする不動産会社、投資法人やデベロッパー等である。隣接地域において市街地再開発事業が進められており、コロナ禍にあってもその将来性から不動産需要は堅調に推移している。土地取引における中心価格帯は、標準的画地の規模を前提とした場合で２１億円程度と把握される。 (2) 同一需給圏は文京区を中心とする最寄り駅に近接した都心部の商業地域である。当該地域における主な需要者層は高層店舗付事務所ビル等の開発・取得を企図する不動産開発業者又は不動産業者である。中心となる価格帯は標準的な規模を有する土地で２０億円程度と思料する。規模の纏まった画地はマンション用地との競合により枯渇していること、投資適格性の高い物件の不足感、金融緩和政策の継続等から、需要は旺盛である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似性の高い取引事例から求められたもので信頼性が高く、実証的である。投資採算性を示す収益価格は理論的である一方、建築費等の想定要素が多く、シナリオ次第で試算価格に幅が生じうるという特徴がある。よって本件では実証的な比準価格を中心としつつ、これに収益価格を関連付けて、前年公示価格等からの検討における変動率等にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は市場における実際の取引事例価格を基礎とした実証的な価格である。収益価格は対象不動産に最有効使用の高層店舗付事務所ビルを建築し賃貸運営することを想定しており、投資採算性を示している。市場参加者は投資採算性を踏まえつつ、その市場における取引の実態を十分勘案のうえ取引を行うと思料する。以上より、両試算価格は説得力に優劣はないと判断し、両試算価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	春日
距離	0 m
土地の状態
土地面積	235.3 坪 (778 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層事務所ビル、店舗兼共同住宅が多い商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	文京区東京都文京区小石川１丁目２番５外
標準地の範囲
東	0 m
西	20 m
南	70 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	39 m
奥行き	20 m
面積	780 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	隣接地域の「春日・後楽園駅前地区市街地再開発事業」の工事が進捗している。
街路	４０ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)同一街区内の隣接地域で「春日・後楽園駅前地区市街地再開発事業（約２．４ｈａ）」が進んでいる。事業完了後は商住バランスのとれた街区が形成されると予測する。 (2)隣接地区の再開発事業では、パークコート文京小石川ザタワーが令和３年に竣工する等商業地としての熟成度が高まっており、今後より発展していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 932万2,920 円 1平米 282万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 958万7,400 円 1平米 290万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 932万2,920円 1平米 282万円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2022年	1坪 859万5,600円 1平米 260万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 958万7,400円 1平米 290万円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2019年	1坪 859万5,600円 1平米 260万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響で一時伸び悩んでいた文京区の人口は増加基調に戻っており、不動産取引も活発である。 (2)円安による物価高、エネルギーコストの増大等によりアセット間で需要の強弱がみられるが、金融緩和政策継続を背景に地価は回復傾向にある。
地域要因
(1)隣接地域での再開発が進み、近隣地域を含む春日駅周辺地域の都市機能が強化されている。コロナ禍の地価に対する影響は軽微である。 (2)隣接する春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業が進捗しており、都市機能の集積が高まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はないが、隣接地域の再開発事業による波及効果の発現が期待される。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５１５０公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都文京区小石川１丁目２番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	228万8,369 円／平米 756万5,348 円／坪
推定価格 平米 坪	232万9,560 円／平米 770万1,525 円／坪
標準価格 平米 坪	267万4,581 円／平米 884万2,165 円／坪
査定価格 平米 坪	281万 円／平米 928万9,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都文京区小石川１丁目２番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	193万6,433 円／平米 640万1,847 円／坪
推定価格 平米 坪	209万6,139 円／平米 692万9,836 円／坪
標準価格 平米 坪	272万5,798 円／平米 901万1,488 円／坪
査定価格 平米 坪	286万 円／平米 945万5,160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都文京区小石川１丁目２番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	174万2,089 円／平米 575万9,346 円／坪
推定価格 平米 坪	170万611 円／平米 562万2,220 円／坪
標準価格 平米 坪	241万5,641 円／平米 798万6,109 円／坪
査定価格 平米 坪	254万 円／平米 839万7,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５６８６公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区小石川１丁目２番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	234万8,414 円／平米 776万3,857 円／坪
推定価格 平米 坪	243万3,602 円／平米 804万5,488 円／坪
標準価格 平米 坪	260万2 円／平米 859万5,607 円／坪
査定価格 平米 坪	273万 円／平米 902万5,380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４３４９公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都文京区小石川１丁目２番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	238万9,444 円／平米 789万9,502 円／坪
推定価格 平米 坪	237万1,239 円／平米 783万9,316 円／坪
標準価格 平米 坪	272万8,699 円／平米 902万1,079 円／坪
査定価格 平米 坪	287万 円／平米 948万8,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情