路線価 (2023) 東京都文京区弥生2-3-62 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 文京区東京都文京区弥生２丁目３番６２
価格時点	2023 年
駅名	根津駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 264万4,800 円
1平米当たり	1平米 80万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2億7,700万 円 (266 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 343万8,240 円 1平米 104万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億7,700万 円 (266 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 343万8,240 円／坪 1平米 104万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、文京区を中心とした居住環境良好な住宅地域と把握される。想定需要者層は、区内及び周辺区部在住の個人富裕者層及び転売目的の不動産事業者等である。市場需給動向は、需要が根強い一方、供給が限定されているため、コロナ禍にあっても取引は堅調である。需要の中心価格帯は、画地規模により様々であるが、標準的画地の規模で土地総額３億円程度と把握した（建物付の取引に中心価格帯は見い出せなかった）。 (2) 同一需給圏は、対象標準地の存する文京区及びその周辺区を中心とした閑静な住宅地域である。主たる需要者は、文京区内及びその周辺区等に居住の個人富裕層、転売目的の不動産業者である。需要の高さに比し供給が少ないため、高額の取引もみられる。需要層に幅があるため中心価格帯の把握はやや困難であるが、標準的画地規模を前提とすると２億円から３億円程度が需要の中心である。新築建売については供給が限定されており、相場の把握はやや困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 各試算価格の前提となるマーケット資料の信頼性は高く、その手順も適切と判断されるが、標準地は行政条件の制約に加え、価格水準に見合った賃料を収受し得ないこと等より、収益価格は低位に試算される結果となった。近隣地域においては、居住の快適性を指標に自己使用目的で売買されることが主たる取引と想定され、よって市場実勢を反映した比準価格を中心に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 根津駅徒歩圏の既成住宅地域に存し、周辺には中低層共同住宅等も存するが、元本価値に見合う賃料を収受することは困難で収益価格はやや低位に試算された。当該地域は収益性より居住の快適性を重視する地域であり、取引需要の中心は自用目的となっている。よって、規範性を有する取引事例を中心として試算した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	根津駅南西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	80.5 坪 (266 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅に共同住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第１種文教地区
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	文京区東京都文京区弥生２丁目３番６２
標準地の範囲
東	25 m
西	50 m
南	20 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	20 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４．７ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	第１種文教地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)居住環境良好な熟成した住宅地域であり、細分化傾向が見られる他は、今後も大差無く推移するものと予測する。地価水準はコロナ禍でも堅調であるが、今後については経済動向及び不動産施策の如何と判断する。 (2)閑静な住宅地域として成熟しており、若干土地の細分化が見られるものの、今後も概ね現状を維持するものと予測する。住宅需要は堅調で地価は上昇傾向で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 353万7,420 円 1平米 107万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 363万6,600 円 1平米 110万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 353万7,420円 1平米 107万円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 330万6,000円 1平米 100万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 363万6,600円 1平米 110万円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 330万6,000円 1平米 100万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)直近１年の人口・世帯数は微増、取引件数は減少、住宅着工件数はほぼ横ばいで推移。取引価格はコロナ禍前の水準を回復し上昇傾向にある。 (2)文京区内の住宅関連の不動産取引市場は回復傾向にあり、価格も上昇基調で推移している。ただし、今後の景気動向に留意する必要がある。
地域要因
(1)東京大学弥生キャンパスに隣接する高台住宅地であり、地域要因及び同一需給圏内における相対的位置に変動はない。 (2)閑静な住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動はない。住宅需要を反映し地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)代替競争不動産との関係において、北東方位接面で概ね標準的である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	６２７８公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区弥生２丁目３番６２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	90万3,203 円／平米 298万5,989 円／坪
推定価格 平米 坪	92万3,178 円／平米 305万2,026 円／坪
標準価格 平米 坪	96万7,692 円／平米 319万9,190 円／坪
査定価格 平米 坪	97万7,000 円／平米 322万9,962 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第１種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５１５０公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区弥生２丁目３番６２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	98万6,343 円／平米 326万850 円／坪
推定価格 平米 坪	113万8,915 円／平米 376万5,253 円／坪
標準価格 平米 坪	116万4,535 円／平米 384万9,953 円／坪
査定価格 平米 坪	118万 円／平米 390万1,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	196 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第１種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６２７８公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区弥生２丁目３番６２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	119万6,888 円／平米 395万6,912 円／坪
推定価格 平米 坪	121万4,035 円／平米 401万3,600 円／坪
標準価格 平米 坪	115万2,930 円／平米 381万1,587 円／坪
査定価格 平米 坪	116万 円／平米 383万4,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	７８５５公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区弥生２丁目３番６２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	82万5,025 円／平米 272万7,533 円／坪
推定価格 平米 坪	85万601 円／平米 281万2,087 円／坪
標準価格 平米 坪	93万3,700 円／平米 308万6,812 円／坪
査定価格 平米 坪	94万3,000 円／平米 311万7,558 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情