路線価 (2023) 東京都文京区関口2-57-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 文京区東京都文京区関口２丁目５７番９
価格時点	2023 年
駅名	江戸川橋駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 264万4,800 円
1平米当たり	1平米 80万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	10億8,000万 円 (936 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 380万1,900 円 1平米 115万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	10億8,000万 円 (936 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 380万1,900 円／坪 1平米 115万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は文京区及び周辺区内の共同住宅地で、主たる需要者はマンション開発業者等である。文京区は教育施設の充実等によりブランド力があり人気の高いエリアであるが、共同住宅適地の供給は少ないため、需要は堅調に推移している。新築分譲マンションの中心価格帯は７０㎡のファミリータイプで９千万円前後である。また、マンション用地は画地規模等により取引価格帯が異なるが、標準的画地の規模を前提とすれば１０億円前後である。 (2) 同一需給圏は、文京区内の他に周辺区も含む共同住宅が見られる地域の圏域である。需要者の属性は、主にマンション開発業者等の法人、投資家等の資金力が豊富な需要者である。住宅需要が底堅い中でマンション用地取得の動きは活発であり、特に大規模地は供給が限定的で稀少性が高い。立地条件等によるが、需要は堅調である。市場での中心価格帯は、土地は規模及び需要者の属性等により異なり、複合不動産の総額は建物等により個別的である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似の取引事例から適切に試算された市場性を反映した価格である。一方、開発法による価格はマンション開発業者の視点から投資採算性に着目し試算されている。各試算価格はいずれも豊富かつ適切な資料により求められており、主たる需要者であるマンション開発業者等の目線を反映し、相応の説得力を有している。したがって、比準価格及び開発法による価格を関連付け、代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、類似地域に存する事例を採用して得られた価格であり、取引の実態を反映した価格である。開発法による価格は、マンション分譲を想定して求めた価格であり、デベロッパーの投資採算性の面から検討した実証的な価格である。両価格は、規範性が高いことから、比準価格と開発法による価格を相互に関連づけて、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	江戸川橋駅北西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	283.1 坪 (936 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層マンションに事務所等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	269 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	文京区東京都文京区関口２丁目５７番９
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	45 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層分譲共同住宅地
画地の形状等
間口	21 m
奥行き	43 m
面積	900 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	270 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高層の分譲共同住宅のほか事務所等も見られる共同住宅地域として、今後も現状のまま推移するものと予測される。 (2)目白通り沿いに位置し、高層の共同住宅のほかに事務所等も見られる住宅地域であり、現況を当面維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	容積率加重平均による高層分譲共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 386万8,020 円 1平米 117万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 383万4,960 円 1平米 116万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 386万8,020円 1平米 117万円
前年から次年への変動率 5.5 ％
2022年	1坪 360万3,540円 1平米 109万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 383万4,960円 1平米 116万円
前年から次年への変動率 5.5 ％
2019年	1坪 360万3,540円 1平米 109万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)文京区は利便性の高さ、良好な居住環境及び教育機関の充実等より敷地規模のあるマンション適地は希少性があり、地価は堅調に推移している。 (2)景気は、経済活動の正常化により持ち直しつつある。不動産需要も堅調に推移している。今後の景気は、物価高の悪影響が懸念されている。
地域要因
(1)目白通り沿いの利便性に優れた共同住宅地域であり、周辺では事務所等もみられるが、規模のある敷地では分譲マンション用途に転換が進んでいる。 (2)マンション等が多い目白通り沿いの住宅地域であり、良質な住環境が維持されている。纏まった規模の土地があれば、マンション用途の需要が高い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	８８８９公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区関口２丁目５７番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	97万4,245 円／平米 322万854 円／坪
推定価格 平米 坪	102万8,370 円／平米 339万9,791 円／坪
標準価格 平米 坪	121万9,893 円／平米 403万2,966 円／坪
査定価格 平米 坪	122万 円／平米 403万3,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６９３１公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都文京区関口２丁目５７番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	78万4,661 円／平米 259万4,089 円／坪
推定価格 平米 坪	79万755 円／平米 261万4,236 円／坪
標準価格 平米 坪	111万611 円／平米 367万1,680 円／坪
査定価格 平米 坪	111万 円／平米 366万9,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６２７８公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区関口２丁目５７番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	92万9,887 円／平米 307万4,206 円／坪
推定価格 平米 坪	88万8,577 円／平米 293万7,636 円／坪
標準価格 平米 坪	118万9,527 円／平米 393万2,576 円／坪
査定価格 平米 坪	119万 円／平米 393万4,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５４１２公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	豊島区
地域	東京都文京区関口２丁目５７番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	90万5,410 円／平米 299万3,285 円／坪
推定価格 平米 坪	93万6,288 円／平米 309万5,368 円／坪
標準価格 平米 坪	126万145 円／平米 416万6,039 円／坪
査定価格 平米 坪	126万 円／平米 416万5,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	６２７８公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	文京区
地域	東京都文京区関口２丁目５７番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	65万4,897 円／平米 216万5,089 円／坪
推定価格 平米 坪	79万5,178 円／平米 262万8,858 円／坪
標準価格 平米 坪	114万9,101 円／平米 379万8,928 円／坪
査定価格 平米 坪	115万 円／平米 380万1,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情